治理房价

1. 治理中国高房价是将泡沫戳破吗

从2003年开始,中国的平均房价就一直以将近两倍于收入增长的速度飙升。在房地产的十年黄金期(2004-2013),全国三十五个一二线城市的房价增长率普遍远高于当地的可支配收入增长速度。而在最近一轮始于2015年下半年的房价疯涨期,虽然中国GDP增速已经降到6-7%左右,但在全国300个城市中,仍有58城市的房价增长超过10%,其中有10个城市的房价增长超过了40%,9个超过30%,还有9个超过20%。

由房价飞涨所带来的丰厚资本回报已使房产脱离了用来居住的属性,成为投机和炒作的对象。其结果是更多资金从实体经济流出,进入房地产,导致近年来实体制造业持续低迷。这一资金“脱实向虚”的社会现象已引起各界热烈讨论和政府的极大重视。在2016年12月中旬所召开的中央经济工作会议首次提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。

因此,理解为什么中国的房价能长期以远高于国民收入的增速上涨和其对中国宏观经济影响具有重要现实意义和政策含义。在2017年四月《美国经济杂志:宏观经济学》发表的一篇论文中,笔者对这一问题从理论和实证角度进行了全面分析。

政策建议

在出现这样一个高速膨胀的房地产泡沫时,政府应如何应对?我们认为最佳策略并非戳破房地产泡沫,而是把其增长的速度限制在收入增长的速度以下。为了达到这一点,可以采纳如下政策:

(1)不仅建a立健全严格的房产登记制度,而且建立健全透明的房产交易制度,使得房产交易必须通过国家指定的银行中介或第三方法人机构才能合法完成,拿到房产拥有权。否则属于非法交易,合同不受法律保护。这样也可以降低投机者用现金买房的机会,堵住交易漏洞。这一制度的建立为实施以下措施打下了良好的制度基础。

(2)限制炒房资金在国内跨地区流动。中国是一个大国,面积和人口超越欧洲各国之和。设想如果全世界的资金都去上海买房,政府推出再多的土地也不可能阻止房价的飙升。因此可以通过第(1)点里面建立的监管机制限制炒房资金在国内跨地区流动。比如,地方政府,尤其是大城市政府,可以规定除非每年在本地工作和居住时间超过一定限度,否则不许在本地购房。这样可以根除诸如温州炒房团这样的房地产投机集团在全国各地炒房。

(3)收取房产税,尤其是第二套房。房产税可以挤出投机者拥有的空置房,降低房价和租金。但为了提高地方政府推出和执行房地产税的积极性,中央政府可以考虑剥夺地方政府依靠土地资源获得财政收入的权利,任何土地收入首先必须上交中央,然后按情况返回地方。通过收缩地方土地财政资源,可以迫使房地产税成其为地方政府依赖的主要财政来源。这样可以倒逼地方政府出台或执行符合本地情况的房地产税政策。

(4)由地方政府出面积极帮助健全租借市场,诱导中低收入群体和空置房拥有者进入租借市场,使得空置房不再空置,从而缓解房价上升压力。事实上很多发达国家的中等收入群体并不一定拥有房产,而是长期租房。

(5)对最低收入群体提供廉租房。但是这只能对收入极低者(极其贫困人口)适用,不能指望靠它来解决大多数人的住房需求问题。

我们认为其他政策,比如提高房贷利率和限购等政策,只能治标不治本。这些政策只是“扬汤止沸”,而非“火底抽薪”,往往还会在政府与民间的博弈中损害整体经济和政策的信用。

从长远来看,为了遏制投机性购房需求并使资金回归实体经济,中国经济还需要从资源驱动型的发展模式转型至创新驱动型的发展模式。而这一转型成功的关键在于不断深化宏观经济若干领域的结构性改革。这些改革措施包括鼓励民间资金进入上游产业和高新技术产业,鼓励家庭对新能源和高技术产品的贷款消费方式以扩大内需,降低高端服务行业的进入壁垒,加强金融监管和金融体系改革,健全和完善资产投资市场和保险业务市场。我们相信,政府对经济转型的决心至终将提振企业家,特别是民营企业家对投资实体经济的信心。

2. 现在的房价如何治理

遏制房价快速上涨需猛药,更需长效机制

刚刚结束的国务院常务工作会议上，提出了一个带有强制色彩说法：遏制部分城市房价过快上涨的势头。与之同时，出台了一系列遏制房价过快上涨的导向政策：增加普通商品住房的有效供给、抑制投资投机性购房、加强市场监管、大规模推进保障性安居工程建设。这些措施，被称之为“国四条”。从此次中央政府的表态来看，可谓之决心大、力度强。

目前房价上涨的势头的确是超过很多国人的承受能力的。据报道：当前我国许多一线城市房价按现汇率折算，已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高，而“当地”居民的平均收入却不及发达国家的1／10。可见，高房价已让百姓们无以安居了，何来乐业？更为令人不安的，目前金融危机对经济影响尚未完全消退，许多企业仍处在困境当中，危机导致的大批失业者尚未从新回到工作岗位上去，此时房地产价格就迅速升温，这是反周期的异常现象，是泡沫经济的征兆。

也正是如此，国务院决定出重拳，打压过高房价。从“国四条”政策组合情况看，范围很全面。这四条措施，其中每一条都点中了房地产价格不正常上涨的穴位。根据中国目前的经济体制以及政治体制，这四条措施必将会产生较为明显短期效应。特别是中央政府采取压指标的方式把降低房地产价格增幅的任务“层层落实”给各级政府，如果限期内达不到要求就拿你的乌纱帽说事，这种具有中国特色的调控手段在短期内还是很有效果的。

不过，中国房地产之问题可谓冰冻三只，非一日之寒。解决问题需要猛药，更需要长效机制。

就以房地产市场所依附的土地制度而言，其与房地产价格是连襟的。在我国城市土地是国有的，是国家垄断的，土地的一级供应者就是政府，而土地而供应价格的决定者也是政府。从理论上讲，土地供应价格降下来了，房价自当下降，而政府作为土地价格的控制者，要降低土地价格本来不应受其他内生因素的干扰，但是事实并非如此。因为这不仅仅是一个利益格局再分配的问题，同时还牵连着一个很长的体制链条。

目前，土地收益已成为各级财政一个很大的蛋糕，如果把这个蛋糕一下子给拿掉，不单纯是一个财政收入减少的问题，而且与之相关联的财政支出就立刻没了着落。财政收入下来了，财政支出没有着落，顷刻间就要产生社会问题。我们都知道经学当中有一个“棘轮效应”，大意是任何经济主体的经济利益都是升上去容易降下来难，这也即是人们常说的“利益刚性”。财政收入下来了，支出又降不下来，结果必然寅吃卯粮，导致层层赤字，然后是物价上涨的压力越来越大。在整体物价都节节攀升的情况下，房地产价格能耐得住寂寞老老实实呆在那里吗？显然不能。于是，一轮政策调控，到此为止，人们不愿看的回归，又循环回来了。

要想彻底解决问题，不仅是土地供应制度要改，财政制度也要改，其后面的行政体制，吏治等等也要改，这一系列的改革，不仅对地方政府是个棘手的问题、对中央政府也是一个棘手的问题。因为这一系列改革，超出了经济体制改革的框架。因此说，房价快速上涨，只是我国经济体制、政治体制深层矛盾的一个表象而已，要遏制其快速上涨，任重而道远。
搜狐博客征文里的：
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