低效用地整改措施

Ⅰ 如何加强城市土地管理的建议

一、吸取过去城镇化的历史教训
实行改革开放以来，我国城镇化以前所未有的速度快速推进，并取得了显著成绩。
国务院各相关部门和地方政府在推进城镇化方面开展了卓有成效的工作，在土地管理方面切实加强了土地利用管控和综合整治。为确保耕地保有量，完善了以规划计划管理、基本农田保护、耕地占补平衡等为手段的土地利用管控体系。围绕建设高标准农田开展农村土地整治，通过城市低效用地再开发、工矿废弃地复垦等模式开展建设用地整治。大力推进农村集体土地确权登记，截至2012年10月底，全国农村集体土地所有权确权登记颁证率达到86%。
但是，在过去城镇化过程中也留下了深刻的历史教训。全国人大财经委员会日前在提交的一份关于城镇化的调研报告中指出，一些地方借推进城镇化之名，盲目追求城镇化速度和城镇化率，大搞基础设施建设和房地产开发投资，超前规划各种工业园区、开发区和新城区，缺乏产业支撑，造成很多“空城”，占地过多。
2000年至2011年，我国城市建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增速，城镇建设用地年均增加110万亩以上，但开发强度普遍偏低，工业用地容积率一般只有0.3至0.6，而发达国家和地区一般在1.0以上。
当前，二元结构导致的城乡差别在某些方面不仅没有缩小，反而继续扩大。一些地方强征农民土地，低征高卖，以地生财，严重侵犯农民土地和财产权益。有的地方因此出现群体性骚乱事件。同时，农民进城后在城市和农村“两头占地”现象普遍存在。另外，青壮年农民大量外出打工造成农村“空心化”日益严重，目前农村主要以留守老人、留守妇女和留守儿童等“三留人员”为主，有的地方农村大量土地撂荒。
过去在粗放式推进城镇化方面的教训值得我们认真吸取，在今后新型城镇化过程中决不能再犯类似的错误。
二、新型城镇化需创新土地管理体制机制
报告提出，今后促进城镇化健康发展，要实施最严格的耕地保护制度和节约用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。
要解决新型城镇化进程中的土地管理问题，需要完善和创新土地管理体制机制，进行科学管理和综合治理。要确保耕地保有量18.18亿亩的“红线”，需要完善土地利用管控体系；要高效节约用地，需要加快调整经济结构和转变经济发展方式；要杜绝城市“摊大饼”式扩张，需要创新更严格的城市土地管理制度；要使地方根本上摆脱对“土地财政”的依赖，需要顶层设计和实施新的财税体制；要抑制房地产价格泡沫化趋势，需要限制高档商品房开发、加大保障房建设力度，完善房地产调控机制等。
“要进一步深化改革，创新体制机制，更多依靠市场手段，充分发挥市场作用，破解城镇化制约因素。”全国人大财经委报告提出的相关建议，应当适用于新型城镇进程中的土地管理实践。要深化农村土地制度改革，在保护农民土地财产权利的同时确保土地增值收益主要归农民所有。加快农村集体土地确权、登记、颁证工作。支持农民承包地按照依法、自愿、有偿的原则有序流转，促进农村土地适度集中和规模化经营。同时深化征地制度改革，建立符合市场规律的征地补偿机制。

Ⅱ 低效用地的介绍

低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。

Ⅲ 如何给乡镇企业低效用地“增效”

现阶段，不少地方在探索低效用地的再开发利用。笔者经过实地调查研究，现就乡镇企业低效用地产生的原因进行分析并提出建议和对策。 低效用地原因： 缺乏指标控制、规划制约、市场配置、评价机制 缺乏指标控制。一些乡镇企业自身实力不足，贪大求多，大量拿地，缺乏指标控制，或自身经营不善造成资金不足而无法开工建设。乡镇企业一次性拿地，整体规划，分期建设，后续资金链断裂，造成剩余土地没有开工建设，大片土地荒芜。许多乡镇企业在乡镇政府负责人的口头承诺下先开工建设，再补办项目立项手续、环评手续、用地手续，“先上车后补票”现象普遍存在。 缺乏规划制约。由于早期乡镇镇区规划的滞后性和乡镇本身发展的落后性，造成乡镇区域布局不合理，没有统筹区域土地利用，没有形成以指标控制为基础、以政策约束为导向、以评价考核为保障、以市场配置为主导的土地节约集约利用长效机制。 缺乏市场配置。乡镇领导受招商引资指标的制约，招商引资项目作为乡镇经济考核的一项主要指标，每个乡镇领导都有一定数量招商引资指标，致使过去一部分乡镇在招商引资时，不能甄别“假、大、空”企业，不能拒绝淘汰类、产能过剩、重复建设项目，认为“捡到盆里的都是菜，飞到窝里的都是凤凰”。过去，为了本地区的总部经济的提升，对企业的要求无限制地满足，许多乡镇企业采取协议出让方式取得用地，土地地价很低甚至出现零地价招商，致使许多企业出现贪大求多、摊大饼式的外延扩张性用地，甚至有许多假项目出现恶意圈地占地现象。 缺乏评价机制。没有统筹安排项目用地，没有科学操作性强的土地产出效益评价机制，对淘汰落后技术和低产出率企业没有相应措施，对引进高新技术企业和行业领先企业，提高土地利用效率，通过政策引导产业升级的相应措施政策不够强劲。 低效用地表现形式： 土地使用强度不足，土地效益产出太低，资金投入强度不足 土地使用强度不足。建筑容积率、建筑密度、绿地率、行政办公和生活服务设施用地面积等不符合国有土地使用权出让合同约定或者县政府规定要求。容积率太低，有许多企业容积率远远低于1.0，绿化率太高，超出了规定标准，建筑密度太低，有许多乡镇企业建筑密度远远低于45%，生产设施用地占总用地面积比例太高，远远大于7%，非生产设施建筑面积占总建筑面积比例大于12%，建成了别墅式工厂、花园式工厂，用于生产的土地面积比例小、投入资金少，用于生活服务的土地面积比例过大，资金过多。 土地效益产出太低。由于规划的滞后性，许多地方以前并没有实现“资源集聚，产业集中”的目标，只有少数新上马的企业集中在工业园区内，老企业像一盘散沙样分散在乡镇的各个区域，与民居、商业用地、行政办公用地相互穿插，结构布局不合理，功能分区混乱，土地利用无序，造成建筑密度和容积率偏低、土地利用率低下、单位土地效益产出太低。 资金投入强度不足。

Ⅳ 城市土地利用的城市土地利用的问题、原因及对策

政府畸形发展观。一些政府领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，都热衷于搞大开发、大建设。一些地方政府采取了所谓的“出让金返还”、“捆绑房地产项目”等手段，继续拼资源，由于低廉的土地取得成本不足以让企业的学会合理和节约利用土地，在一定程度上纵容了工业企业用地宽打宽用，多用地、用好地。诱使一些工业企业想方设法受让土地，使用少部分囤积闲置大部分，一有合适的机会就变相转让。
政府职能缺位导致低效用地。虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后集约利用评价体系。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等进行了形式意义上审查，但企业一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。对是否达到必要的投资强度、容积率、建筑密度等，国土、建设、规划部门缺少必要的制约措施。
规划不合理导致低效用地。由于规划滞后、规划意识淡簿等方面的原因，一些建设存在规划布局不够合理的问题，一些边边角角的土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态，土地资产价值不能充分显现。一些地方由于只注重新城区的建设，导致一些区位条件好的旧城区长期得不到改造和利用。 根据建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地比例：居住用地20%－32%，工业用地15%－25%，道路广场用地8%－15%，绿地8%－15%，这四类用地综合占比为60%－75%。通过查阅有关城市地籍调查成果报告发现，大多数城市上述四类主要用地不符合国家标准，存在“两低两高”的现象，绿地占比、公共建筑用地占比偏低，房地产用地、工业用地占比较高。由于土地利用结构性的不合理，导致房地产用地、工业用地供过于求，闲置浪费、低效利用等现象客观存在。
资金不足影响旧城改造。与发展新城区相比，旧城改造既费时又费钱，同样建设一片新城区，改造老城区的费用是前者的几倍甚至十几倍，而且时间更长，传统居住方式难以一下改变。对旧城区的普通群众来讲，一些人也不愿意进行旧城区改造，一是因为居高不下的房价让一部分人在改善居住环境后，也同时背负着数额不菲的住房贷款压力，二是由于传统的居住习惯，旧城区一些单门独院的居民不愿意改变居住现状，对旧城区改造不是很积极。 鼓励合理利用地下空间。土地整理应以提高城市土地利用率，改善城市生态环境为目的，体现城市土地整理的社会、经济、生态综合效益。城市土地整理应充分调动政府、普通业主等社会各个层面的积极性。可以试行地下空间有偿使用。积极鼓励用地单位充分利用地下空间，明确用地单位利用自有土地建造地下停车库，面向社会提供停车服务的，只要不进行分割转让、销售或长期租赁的，可以给予相应优惠条件使用；对用地单位利用地下空间从事其他经营性活动，依法须有偿使用的，其出让金按一定比例的基准地价收取。
以上是对土地节约和集约利用工作的一些看法，但是土地节约和集约利用涉及面广、审批环节多。因此，必须在政府统一领导下，协调投资、规划、建设、土地等部门，各司其职，综合管理。

Ⅳ 城镇低效用地再开发的有什么意义

第一，实施西部大开发战略是实现我国现代化建设战略目标的必然要求。我国西部地区人均国内生产总值仅相当于全国水平的67.8%左右，尚未实现温饱的贫困人口大部分也分布于这一地区。如果不改变这种欠发达状况，将会拖延全国实现现代化的步伐。没有西部的现代化，全国的现代化就不完整。

第二，实施西部大开发战略是缩小地区差距，实现共同富裕的社会主义本质的要求。社会主义的本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。走社会主义道路，就要逐步实现共同富裕。东部地区在过去优惠政策的支持下得到了较快的发展。21世纪初，在继续加快东部沿海地区经济发展的同时，实施西部开发战略，是促进东西部经济协调发展，逐步缩小东西部经济差距，最终实现共同富裕的目标。

第三，实施西部大开发战略是进一步扩大国内需求，保持国民经济持续快速健康发展的重要途径。西部地域广大，自然资源丰富，有巨大的发展潜力，也是一个巨大的潜在市场。开发西部，既可以为扩大国内需求提供巨大的潜在市场，创造大量的就业机会，又可以发展西部地区的特色经济，促进各种资源的合理配置和流动，形成国民经济持续发展的重要支持力量。

第四，实施西部大开发战略是全面贯彻实施可持续发展战略的重大举措。大力加强环境污染综合治理和加快改善生态环境是21世纪我国全面推进实施可持续发展战略的重要内容。西部地区是我国长江、黄河的发源地，其水资源的开发利用情况对于保证中下游地区水资源供应和防治洪涝灾害具有举足轻重的影响。在西部大开发中尽快遏制生态环境恶化趋势，不仅对西部，而且对改善全国生态环境，实施可持续发展战略，都具有不可替代的重要作用。

第五，实施西部大开发战略是保持社会稳定、民族团结和边疆安全的迫切要求。西部地区与周边十多个国家接壤，边境线长，聚居的少数民族比较集中。只有边疆民族地区的经济和社会发展了，各族人民的生活水平不断提高，才能为加强民族团结和巩固边疆奠定坚实的物质和思想基础，为全国的经济建设提供稳定的政治和社会环境。

第六，实施西部大开发战略是适应国内外经济结构调整的需要。世纪之交，经济结构和产业结构的大调整已在世界范围普遍展开。实施西部大开发，可以充分发挥西部地区市场潜在大、各种资源丰富和劳动力成本低的比较优势，为全国经济结构调整和产业结构优化，提供广阔的空间和新的市场。

Ⅵ 诸暨市低效用地审批可以退出质监吗

诸暨市低效用地审批可以退出质监的

Ⅶ 低效用地如何界定

一、低效用地界定范围：

城镇低效用地是指城镇中布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，包括低效产业用地（含工业、仓储、物流、科研等用途，下同）、低效商业用地、旧城用地、旧村用地和其他低效用地等五类。

1、 低效用地的范围

(1)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

(2)不符合安全生产和环保要求的用地；

(3)“退二进三”产业用地；

(4)布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。

2、明确定义分类

（1）低效产业用地指：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的产业用地；建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；列入市、区工业布局调整计划，待搬迁及“退二进三”的产业用地；土地利用强度、土地产出率等指标较低的产业用地；废弃露采矿山用地。

（2）旧城用地指：布局散乱、设施落后，不具有保留价值的城市规划确定按片区实施改造的旧城区、城中村、危旧房用地。

（3）旧村用地指：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内布局散乱、设施落后，需要改造的村庄用地。

（4）低效商业用地指：建筑物存在严重安全隐患、土地利用强度较低、不符合城市规划功能定位和要求的商业、办公、酒店等非住宅类经营性用地。

（5）其他低效用地指：除以上四类以外的利用效率较低、不符合城市规划要求的用地；依据城乡建设规划可利用的边角地、夹心地、插花地等零星用地。

二、可行的评价指标意义

日前，中央全面深化改革领导小组、国务院审定了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》并由国土资源部印发实施。根据指导意见，我国将着力改变城镇低效用地再开发主要由政府主导的现状，鼓励土地权利人和社会资本自主、参与开发，调动各方参与改造开发的积极性。

指导意见提出五条激励政策：

1、鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发；

2、鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权利人积极参与；

3、鼓励产业转型升级优化用地结构，对企业“退二进三”、迁址重建的，要求各地在用地选址、土地审批、用地规模等方面给予积极支持；

4、鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发；

5、明确要求加强公共设施和民生项目建设，优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业建设，各地可进一步给予适当政策奖励。

我国一些地方，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存，城镇建设用地闲置浪费现象多有存在，个别地区甚至出现空城、鬼城。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》