物业品质整改方案
先通告，给整改日期，之后再去检查，对于不合格的进行相关扣分
⑵ 几次去接房因为房屋质量问题都没整改好，两年都没接房，现物业将告上法院怎么办
您好！
这个要看是哪一方的问题的，出错了别人要告也没办法
望采纳，谢谢
⑶ 因房屋质量问题，整改期间的物业管理费可以拒交有法律依据吗
从法律上讲，你现在问的问题不应该是是否缴纳物业费，而是如何界定开发商交内房时间的问题，如容果按你所说的，你应该先起诉开发商延期交房，然后在要求按照实际交房时间缴纳物业费。
不知道你所说房屋质量问题是什么，是否构成延期交房的条件，如果你所说的质量问题不能构成延期交房，那么你也同样没有理由拒交物业费。
⑷ 业主家卫生间漏水,整改数次依然漏水,业主称房屋有质量问题,要求物业物业解决
业主家卫生间漏水修改多次后仍然漏水，业主称房屋质量问题应该直接去找开发商，毕竟房屋的质量问题是由开发商处理的，并不由物业来处理。
⑸ 小区物业给绿化分包方发整改函该怎么写
您好！
甲方： 公司
地址：
联系电话：
乙方： 公司
地址：
联系电话：
为加强绿化养护管理，保证服务质量，甲方自愿将其受托管理的（ ）小区绿化养护工作发包给乙方，由其为上述小区提供专业化绿化养护管理，为明确合同双方的权利、义务，经甲、乙双方协商一致，特订立合同如下，以资双方共同遵照执行。
一、物业基本情况：
小区位于（ ），小区（ ）公共绿化面积21000平方米，。
二、绿化服务范围：
绿化范围建议辅以图纸标明并由双方签章确认后作为本合同附件
三、承包方式：
采用由乙方包工、包料(包括苗木)、包工具、包设备、包酬金的方式。
四、合同有效期：
二○○ 年 月 日至二○○ 年 月 日止。合同期满如需续约，甲乙双方应另行协商确定。
五、甲方责任：
1、全面监督、指导、检查、验收乙方工作，发现问题及时通知乙方，要求乙方及时予以处理，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。
2、如遇绿化特殊工作需求时（如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情况），需提前通知乙方安排人员进行修剪等绿化养护或恢复工作。
3、有权制定相应之管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他双方议定之要求进行作业。
4、无偿提供绿化养护工作所需之水电。
5、负责本合同约定绿化服务范围内与绿化相关的甲方所有或提供的绿化设备的修复及完善（乙方自行增加的设施除外）。
6、按合同约定为乙方办理结算手续。
六、乙方责任：
1、乙方应严格按本合同约定及其投标书中的承诺为甲方受托管理的新世界豪园小区绿化提供专业化的养护管理；严格教育、培训和管理派驻之绿化员工。遵守甲方制定的各项规章制度，服从甲方的管理，爱护甲方及小区财物，维护甲方良好形象。
2、乙方派驻甲方的所有工作人员，必须按甲方管理处的有关规定办理相关手续并提交所有工作人员有效身份证明文件的复印件。工作时间，所有乙方绿化员工必须统一着装、佩带工卡上岗，每日按要求到管理处指定位置签到，工作时间不得擅离岗位。
3、按照双方协商人数，选择素质良好，技术娴熟，形象好，身体健康的专业人员（至少有一名经管理处认可的现场主管，需24小时待命）进场作业。
4、每月25日之前将下月绿化养护工作计划以书面形式交甲方审核；每月28日之前以书面形式向甲方提交本月工作总结。调整的月度工作计划需要报甲方备案。
5、乙方不得因其它绿化养护工地的需要等原因,随意将本小区的绿化员工调离；确需调离的，需制定人员补充计划并经甲方批准后方可实施。
6、如遇有关部门进行检查，乙方必须保证象修剪等绿化养护措施到位，如因乙方原因未能通过有关检查，乙方将负责全部违约责任，甲方有权视具体情况对乙方采取相应处罚。
7、日常工作中，乙方派驻绿化养护员工若发现小区公共设施、设备被损坏时，应及时通知甲方。
8、乙方现场主管应与甲方每周联检一次，每月至少指派一各高层管理人员到甲方检查承包范围内的绿化养护情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高服务品质。
9、乙方应科学、合理安排进驻甲方工作现场之绿化员工的工作时间和计划，负责承担乙方派驻甲方工作现场之绿化养护员工的工资、住宿、福利及其他一切费用。因乙方员工发生劳动争议而影响或有可能影响到本合同的履行，乙方应及时做出相应调整，以保证本合同项下绿化养护质量。
10、乙方应积极听取甲方对绿化管理工作的意见，认真配合并完成其他特殊绿化作业事项。
11、乙方承诺自行办理公共责任保险。
七、工作人数、时间安排和工作要求、工作质量标准：
（一）、乙方保证从二00 年 月 日起即安排 人进行入 小区绿化养护现场。
（二）、工作时间：乙方应当按照附件三《绿化养护工作情况说明》中的约定安排作业时间；除经甲方另行批准同意外，不得有时间差。
（三）、除非双方另行约定，乙方派驻甲方工作现场的绿化养护人员不得同时为甲方以外的任何单位和个人提供绿化管理服务。
（四）、工作质量标准：乙方应当按照附件一《绿化管养标准》和附件二《绿化养护作业频次标准》规定的标准执行。
（五）、在绿化养护用水用电管理方面，乙方承诺采取措施以尽可能节约用水用电以维护甲方合法权益：
1、不使用破损的水管；
2、在浇水时采用喷灌；
3、教育培养员工节水意识；
4、及时提交月度用水计划；
5、其它节水措施。
八、承包费用标准：
·店面承包合同 ·建房承包合同 ·果园承包合同 ·渔业承包合同
绿化养护服务承包费用：每月人民币 仟 佰 拾 元 角 分整（RMB 元）。
九、付款方式：
费用按月结算，每月10日前，乙方持其开具的服务发票交给甲方结算上月的绿化养护承包费，甲方收到乙方发票之日起10日内通过银行支票付款。
十、合同履行保证金：
乙方需向甲方交纳合同履行保证金伍仟元（RMB5000元）整，本合同到期后的一周内，返还合同履行保证金。如发生下列情况，合同履行保证金不予返还或相应扣减：
1、乙方未履行本合同约定的义务；
2、因乙方原因给甲方造成经济损失。
十一、违约责任：
（一）甲方每月开展的绿化养护质量评审主要以周检结果为依据，并采取每周联合检查的形式；其中，周检查采取百分制，满分为一百分。周考核分达到99分，不扣减合同款；周考核分低于99分，扣减当月合同款的0.3%；周考核分低于98分者，扣减当月合同款的0.5%，周考核分低于97分，扣减当月合同款的1%。
（二）除本条第一款所及周检查以外，甲方下属管理处在不定期检查中，发现以下严重不合格项情况之一，甲方有权直接扣除乙方月合同款的0.3%（不定期检查不计入周检结果中）：
1、在同一周的检查中，发现经管理处指出为错误作业的，重复出现三次；
2、在同一周的检查中，绿化作业垃圾连续三天未清理；
3、在规定的整改时间内未完成整改项目（因不可抗力原因而无法完成的除外）；
4、员工离岗时间超过半小时或当值时间内发生与工作明显无关的行为；
5、其他有违职业操守或客户意见较大，经查证属实的行为或结果等。
（三）、无论任何原因，乙方员工与甲方、业户每发生1次争吵，扣除扣乙方月合同款的2%；与甲方、业户发生打架斗殴行为，乙方应立即调换绿化员工，并扣除乙方月合同款的10%，依次类推。
（四）、工作期内如有绿化养护人员短缺，甲方有权按合同约定酬金之平均每人每日费用的两倍扣除作为违约金。
（五）、工作期内如使用的绿化物料、苗木、工具、设备低于/少于/不符合投标书中所规定的质量、规格、数量要求等，甲方有权按照投标书中列明之单价与短缺数量乘积的两倍扣除作为违约金。
（六）、如乙方服务质量下降，甲方以书面形式通知后十天仍未改善，甲方有权雇佣任何所需人员进行上述改善，而所需一切费用则从合同款中扣除。如遇紧急突发事件如台风、山洪等，而乙方未能及时处理，甲方有权雇佣工人进行有关工作，一切费用从合同款中扣除；由于不可抗力原因除外。
（七、因甲方未能如期付款而影响乙方开展工作，受资金不到位影响而未能采购到物料、苗木等，导致养护作业难以开展时，甲方不能在未付款期间对乙方给予有关罚款（日常养护除外）。
（八）、合同履行期间，因甲方失去物业管理权或因业主反对而导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任。
（九）、因下列情形之一发生的，甲方有权单方解除合同并可扣留乙方交付的合同履约保证金；由此给甲方造成的经济损失超过履约保证金部分的，乙方仍应赔偿：1、乙方严重违反合同约定，影响小区环境、降低服务质量、服务质量难以为继或导致甲方其他方面的严重损害，经甲方书面警告仍无效果的；
2、乙方周考核分低于96分的，甲方有权解除合同并可扣留乙方交付的合同履约保证金。
3、在国家、省、市、区等各级检查和创优等园林绿化质量评比过程中，小区绿化未能达标的；
4、乙方将本合同权利义务分包或变相转包的。
（十）、甲方连续三个月未能支付乙方绿化养护承包费的，乙方除有权选择解除合同以外，还可向甲方追索延迟支付的绿化养护承包费。
十二、赔偿责任：
1、乙方负责承担其派驻人员的工资、保险、劳保福利及其它一切费用，乙方任何员工因意外伤亡，甲方概不负责；
2、因乙方原因造成任何人身伤亡事件或任何财产损坏、损失，乙方须负完全法律责任，并赔偿甲方遭受的一切损失；若乙方不付上述费用时，甲方有权从支付给乙方的合同款项中扣除上述费用，不足之数由乙方另行支付；
十三、其它事项：
（一）、双方本着友好合作的原则商定，乙方进驻甲方现场后，若因绿化面积扩大/缩小或者增加绿化改造工程时，需增加/减少费用时，由双方另行协商议定；
（二）、为便于双方的正常工作联系，乙方自行配备对讲机及相应设备；乙方人员不得利用对讲机传递非工作信息，并保持工作期间通信状态良好；
（三）、未经双方同意，任何一方不得透露合同相关内容；
（四）、甲方招标书、乙方投标书中承诺事项与本合同约定有相抵触的地方，按本合同约定内容执行；本合同未作约定事项，按照甲方招标书、乙方投标书中内容执行。
（五）、本合同未尽事宜，由双方协商解决，并可另行订立补充协议；若协商不成，交由当地人民法院裁决；
（六）、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，并具同等法律效力；
（七）、下列附件是本合同的不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。
1、绿化管养标准
2、绿化养护作业频次标准
3、绿化管养质量检查评分表
4、绿化养护工作情况说明
5、绿化养护报价表
6、现场管理制度
7、安全作业制度
（八）、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。
甲方（盖章）：公司
代表签名：
乙方（盖章）：公司
代表签名：
年 月 日
⑹ 物业管理的服务品质提高的方法有哪些
1、建立“以顾客需求为核心”的工作服务理念
物业管理企业的服务对象是业主和物业使用人，他们是物业管理企业存在的最根本理由。失去业主，便失去了物业管理企业存在的价值。
2、确立“先有满意的员工，再有满意的顾客”的工作方针
一个物业管理企业如果没有员工，也就没有物业管理企业。及时对员工做好物业管理知识培训，员工是物业管理企业服务实施的最终体现，物业管理企业只有拥有一大批专业、充满激情地、自觉自愿地努力工作的员工，物业管理企业的服务水平才能有所提高，服务品质才能得到顾客的认可。
3、宣扬“以事实为依据”的工作态度
物业管理企业需要发展和壮大，必须积极宣扬“以事实为依据”的工作态度，也就是常说的“实事求是”的工作态度，根据顾客的需求，结合物业管理服务企业的所有资源，以国家法律法规为准绳，实实在在地为顾客提供相应的服务，以得到顾客的认可，创造一个物业管理企业与业主和物业管理使用人关系融洽的合作伙伴环境。
4、规范“过程控制”的工作方法
服务是一个过程，过程的结束以体现服务的完成，在这个过程中，每一个步骤的细节变化都能体现品质的高低。
5、坚持“持续改进”的工作作风
服务品质的提高不可能一蹴而就，需要不断地改进，持续的努力，不断将服务品质提升到一个新平台，坚持“持续改进”的工作作风也就成为必然。
6、提倡“细节”的工作思想
随着物业管理普及程度的不断扩大，同质化倾向越来越明显，宏观的服务需求都能掌握，比如基本的需求：小区的安全、保洁、绿化、维修、停车等服务功能，只要是物业管理企业一般都有。然而，物业管理企业的服务品质水平最终体现在对顾客的细节服务上，规范物业服务品质管理。
⑺ 如何建立物业公司的品质管理体系
1、建立“以顾客需求为核心”的工作理念
物业管理企业的服务对象是业主和物业使用人，他们是物业管理企业存在的最根本理由。失去他们，便失去了物业管理企业的价值所在。
2、确立“先有满意的员工，再有满意的顾客”的工作方针
一个物业管理企业如果没有员工，也就没有物业管理企业。员工是物业管理企业服务实施的最终体现，物业管理企业只有拥有一大批专业、充满激情地、自觉自愿地努力工作的员工，物业管理企业的服务水平才能有所提高，服务品质才能得到顾客的认可。
3、宣扬“以事实为依据”的工作态度
物业管理企业需要发展和壮大，必须积极宣扬“以事实为依据”的工作态度，也就是常说的“实事求是”的工作态度，根据顾客的需求，结合物业管理企业的所有资源，以国家法律法规为准绳，实实在在地为顾客提供相应的服务，以得到顾客的认可，创造一个物业管理企业与业主和物业管理使用人关系融洽的合作伙伴环境。
4、规范“过程控制”的工作方法
服务是一个过程，过程的结束以体现服务的完成，在这个过程中，每一个步骤的细节变化都能体现品质的高低。
5、坚持“持续改进”的工作作风
服务品质的提高不可能一蹴而就，需要不断地改进，持续的努力，不断将服务品质提升到一个新平台，坚持“持续改进”的工作作风也就成为必然。
6、倡导“细节”的工作思想
随着物业管理普及程度的不断扩大，同质化倾向越来越明显，宏观的服务需求都能掌握，比如基本的需求：小区的安全、保洁、绿化、维修、停车等服务功能，只要是物业管理企业一般都有。然而，物业管理企业的服务品质水平最终体现在对顾客的细节服务上。
⑻ 因房屋质量问题，整改期间的物业管理费应该由谁承担有具体的法律规定吗
1.开发商通知你收楼，在验房过程中，发现房屋出现多种问题，那时你就不要收楼，你不签字就是说你没有收楼，如果你认为房子有问题，结果你还签收了，你的房屋问题还是由开发商承担，是有保修期的。如果开发商不履行义务，可以到当地的法院提出控诉。
2.管理费的计算是从你收楼那天开始计算的，要注意啊，是从你签字收楼那天。如果你没有收楼，那房屋的管理费是由开发商支付。
⑼ 没约定协议物业整改房子有没有规定多久之内要维修好
关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
3）依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；
B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
⑽ 物业质量体系认证工作主要体现在哪几方面.内容分别是什么
一、物业管理质量体系总要求
1．物业管理公司应按照ISO9000：2008标准建立质量房管体系，并形成文件。
2．物业管理公司在实施质量管理体系之前，应做到：
（1）识别质量管理体系所需要的与管理活动、资源提供、服务实现和检验有关的过程，其中包括影响物业管理质量的外包过程。
（2）确定这些过程的顺序和相互作用。
（3）确定所要求的准则和方法，以确保有效运作和对过程的控制。
（4）确保取得必须的资料以支持运作并监控过程。
3．物业管理公司应按照ISO9001：2008标准测量、监控和分析这些过程，并采取必须的措施以获得策划的结果。
4．物业管理公司应按照 IS09001：2008标准改进质量管理体系。
二、管理职责
（一）管理承诺
l．就满足顾客要求和满足法律、法规要求的重要性与公司或公司相关部门沟通。
2．制定质量方针和质量目标。
3．进行管理评审。
4．提供必需资源。
（二）以顾客为中心
公司经理应以增强顾客满意为目标，确保顾客的要求得到确定和满足。
（三）质量方针
公司经理应确保质量方针符合以下要求：
1．与公司的目的和意图相适应。
2．包括满足顾客要求的承诺和满足持续改进质量管理体系有效性的承诺。
3．提供制定和评审质量目标的框架。
4. 在公司内得到沟通和理解。
5．通过持续适应性的评审。
（四）策划
策划应包括质量目标的策划和质量管理体系的策划。
1． 质量目标的策划
公司经理应确保在公司内各级相关部门建立质量目标。质量目标应可以被测量，并与质量方针相一致。
2． 质量管理体系的策划
（1）公司经理应确保质量管理体系的策划符合质量目标的要求，符合质量管理体系的总要求。（2）在质量管理体系的实施中和变更策划中，公司经理应确保质量管理体系的完整性。
（五）职责、权限和沟通
1． 职责和权限
公司经理应确保公司各部门和人员的职责与权限得到规定。
2． 内部沟通
公司经理应确保在公司内建立适当的沟通过程，确保质量管理体系的有效性得到沟通。
（六）管理评审
管理评审应包括评价质量管理体系改进的机会和变更的需要，也包括评价质量方针和质量目标。
公司经理应定期对质量管理体系进行评审，以确保质量管理体系的持续适用性、充分性和有效性。
三、资源管理
资源管理涉及的过程包括：资源提供、人力资源管理、设施管理和工作环境管理。
（一）资源提供
公司应在两个方面确定和提供资源，即：
1．实施质量管理体系、保持和改进质量管理体系有效性的过程所需要的资源。
2．为增强顾客满意所需要的资源。
（二）人力资源
1． 人员安排
公司应依据过程需要设置岗位，根据《岗位职责》对各岗位的教育、培训、技能和经历等方面的要求聘任胜任岗位要求的人员。
2．培训、意识和能力
（l）每年年底，公司教育培训职能部门应根据员工质量意识、工作技能和改进质量管理体系有效性的需要，制定《年度培训计划入》。
（2）质量意识培训的内容应包括：公司的质量方针、质量目标、公司的变化和发展；员工，尤其是优秀员工对公司的贡献；公司对顾客、对社会的影响；管理理念、方法、手段的创新等。
（3）质量技能培训的内容应包括：物业管理基本业务知识与技能；物业管理法律、法规；管理和社交技能；工作使用的文件等。
对国家规定的工种，如电工、电梯工、电焊工等，应外送培训，确保持证上岗。
（4）公司教育培训职能部门应做好员工培训记录，建立员工培训档案。
（三）设施、设备
l．服务提供涉及的设施、设备
（l）设施包括：教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业服务设施、储蓄和邮政设施、市政公用设施、市政管理设施、空防设施等。
（2）设备有：电气、通讯、空调、供暖、运载、给排水、消防、监控等设备。
2． 设备采购、验收
设备采购按《设备采购程序》文件的要求进行采购；设备验收应由工程部、使用部门和其他相关部门组成的验收小组按《设备验收程序》文件的要求进行验收，并保留验收记录。
3． 服务设施、设备的维护
服务设施、设备的维护应按相关的维护保养规程执行。
（四）工作环境
1. 公司的工作环境因素
公司的工作环境因素包括：员工工作的用具、设备、设施的先进程度；工作方法；人体工效学；工作中的人际关系；工作空间的温度、湿度、空气流动、亮度、清洁度、噪音、污染等等。
2．公司应根据不同岗位的需要，识别工作环境因素，并使之处于工作要求的范围。
四、服务实现过程
（一）服务实现过程的策划
1．服务实现过程的策划由公司管理者代表组织。
2．服务实现过程策划的内容：
（1）服务实现所需要的过程、文件和资源。
（2）各服务实现过程的质量目标和要求。
（3）服务所要求的验证、检查、确认、验收活动，以及服务确认、验收的规则。
（4）用于证实服务实现过程和服务满足要求而提供证据的记录。
3. 服务实现过程策划的输出形式
可以用质量计划作为服务实现过程策划的输出形式，质量计划不应与建立的质量管理体系的要求相矛盾。
（二）与顾客有关的过程
1．顾客验求的识别
（l）顾客的要求应包括：公司的公开承诺、法律法规的要求、服务标准的要求、顾客附加的其他要求等。
（2）顾客提出附加的其他要求，应进行评审。其中，对于非书面的要求，应由接待人员记录后进行评审。
2. 服务要求的评审
（l）公司对服务要求进行的评审应在公司做出承诺之前。
（2）公司对服务要求进行的评审时，应确保服务要求得到规定；确保已解决与以前表述不一致的合同或订单的要求；确保公司有能力满足规定的要求。
（3）公司承诺的更改，应征得业主委员会的确认，并经公司经理批准后公告顾客；顾客提出的服务内容、方式、地点等变更要求由顾客申请，管理处或主管人员确认后执行。不能实现的变更由管理处通知顾客；收费标准的更改应执行物价部门的规定，并应征得业主委员会的确认后公告顾客。
（4）若顾客提出的要求没有形成文件，公司在接受顾客的要求前，应对顾客的要求进行确认，如顾客通过电话请求零星的维修服务，服务人员应进行复述等。
（5）评审结果以及评审所引发的措施都应做好记录。
3. 顾客的沟通
一些可采用的沟通方法有：
（1）描述服务的范围、服务提供及时性。
（2）说明服务费用的多少。
（3）解释服务、服务实现和服务费用三者之间的关系。
（4）向顾客解释一旦发生问题时每个问题的后果和解决它们的方法。
（5）使顾客意识到他们对服务质量的贡献。
（6）确定所提供的服务与顾客的真正需要之间的关系。
（三）采购
1．采购评价
（l）采购活动。物业管理公司的采购活动包括专业公司专项服务的采购和物业管理服务过程中所需的设备、设施及其他物资的采购。
（2）供方评价。物业管理公司在聘请专业公司之前，应对专业公司的投标书或管理方案进行评价。设备、设施及其他物资的采购，应由使用部门或采购部门填写采购计划或请购单，采购主管部门应对采购计划或请购单进行评审。
2．采购信息
（l）专业公司的信息。专业公司提供的投标书或管理方案的内容应包括：专业公司的资质、曾提供过的服务、曾获得过的评价或称号；拟提供服务的组织机构与岗位设置、服务方式、服务设备、服务与承诺、经费预算等。
（2）设备、设施及其他物资的采购信息。采购计划或请购单应写明所采购设备、设施及其他物资的名称、规格、型号、数量、质量要求、供货时间等。供方的资质、信誉、产品资料等。
2. 验收
已聘专业公司应按照初选试用、定期检查、年度复评的方式进行验证。设备、设施及其他物资的采购按采购计划（或请购单）及《采购检验和验收工作规程》的要求进行验收。
（四）服务提供
1．服务提供的控制
（l）公司应为各项服务提供、制定相关的《工作程序》文件。
（2）服务提供中使用的设备、设施的使用和维护执行相关的设备、设施的《管理工作程序》文件。
（3）服务提供中使用的检测和监控设备的使用和维护执行《检测和监控设备控制程序》文件。
（4）服务的交付和交付后的服务过程的控制执行《服务质量评价控制程序》文件。
2．服务提供过程的确认
（1）服务提供过程确认的内容应包括：服务提供过程评价标准、服务设备和设施、人员的任职资格、服务方式和工作流程、质量记录要求等。
（2）对于常规的服务提供过程，在其管理方式、服务设备、工作流程、质量要求发生改变时，应对其再确认。
（3）需要新的服务提供过程时，应对其确认，以证实服务提供过程满足顾客需要的能力。
（4）确认情况和结论应记录。
3．标识和追溯性。
（l）服务标识的内容。服务标识包括服务引导标识和服务状态标识。在物业管理的服务区域内，需加引导的地方，须标明服务引导标识，如楼层标识、安全出门标识、火警电话标识、卫生间清洁标识、化粪池清理标识、设备安装施工标识等等。物业管理公司的各级各类人员须着规定的工作服、佩带工作证，以示标识。服务状态标识，如模范岗、安全文明小区、绿化示范园等等。
（2）服务标识的方法。服务引导标识和服务状态标识可使用标识牌法；不便使用标识牌法的服务状态标识可以使用记录法。
（3）通过记录规定的信息，如操作者、作业时问等，实现服务的可追溯性。
4 顾客和开发商财产。
（l）公司控制下或使用的顾客和开发商的财产主要有：开发商提供的房屋及其设施；业主和使用人停放在管理区域停车场内的车辆；业主和使用人提供的用于维修、安装的材料、零部件；业主和使用人的信件、邮包、报纸等。
（2）对顾客和对开发商提供的财产应按顾客和开发商提供财产的程序文件进行验证、保管和维护，对其不适用或丢失、损坏的情况予以记录，并及时报告顾客和开发商。
（五）测量和监控装置的控制
1．保管人员应定期将测量和监控装置送检校准。
2．建立《测量和监控装置台账》，以控制测量和监控装置的送检、校准状况，反映异常状况及处理异常状况的措施。
3．测量和监控装置应有明显的标识表明其校准状况，其标识应与《测量和监控装置台账》记录内容一致。
4、管理处负责保存《测量和监控装置台账人
5．测量和监控装置在校准后被发现失准，管理处有关主管应负责组织对以前的测量数据进行评审和处理。
6．使用人员应根据工作的需要，选择测量和监控装置。
7．测量和监控装置在使用中，严格禁止私自拆装、撕毁校准标志，防止造成失准和安全事故。
8．测量和监控装置中使用的计算机软件，应确认其满足预期用途的能力。
五、测量、分析和改进
（一）策划
公司应策划测量、分析和改进过程，以便证实：顾客对服务的满意度、服务实现过程的能力、质量管理体系运行的有效性。
（二）监视和测量
1．顾客满意
顾客的满意和不满意可通过以下方式获得：
（1）对顾客的调查。
（2）对顾客的访问或座谈。
（3）日常与顾客的接触了解。
（4）顾客的要求、投诉记录等。
2．内部审核
(1)公司开展内部审核，检查、验证公司服务实现过程和质量管理体系是否符合ISO9001：
2008标准、质量管理体系文件、法律、法规和物业服务合同的要求，确保质最管理体系的符合性和有效性，为管理评审提供现实的证据。
（2）由内审员组成的内审组进行内部审核。管理者代表任内审组组长，内审员应具有内审员资格并独立于被审核部门之外。
（3）公司应定期进行内部审核，必要时，可随时安排公司或指定部门的审核。
（4）内部审核按照计划安排和《内部审核程序》进行，审核的结果应形成报告，并由管理者代表审核后送达管理者和各相关部门。
（5）对审核中发现的不合格项，由内审组发出《不合格报告》，由责任部门限期纠正，内审组进行跟踪、验证。
（6）内部审核形成的报告和记录由质量管理部门归档保存。
3．服务提供过程的测量和监控
（1）公司应按相关的服务提供《工作程序》文件对服务提供过程进行测量和监控。
（2）服务提供过程的测量和监控可采用的主要方法有：自检和专检。专检也可采用全检或抽检。
（3）测量和监控服务提供过程时，发现不符合项或不足于满足顾客需要的服务提供过程，应执行《纠正和预防措施程序》文件（见“五、（五）”改进部分）。
4． 服务的测量和监控
公按《服务质量的评价控制程序》文件对服务质量的测量和监控。
（三）不合格品控制
1．公司应制定并实施《不合格品的控制程序》文件，确保不合格品实现控制。
2．公司应采取以下一种或几种方法处置不合格品：
（1）采取措施，消除发现的不合格品。
（2）经有关授权人批准，适当时经顾客批准，让步使用、放行或接收不合格品。
（3）采取措施，防止不合格品原预期的使用或应用。
（四）数据分析
1．数据分析应确定适用的方法，其中包括统计技术。
2．数据分析应提供以下方面的信息：
（1）顾客满意的信息。
（2）质量目标实现程度的信息。
（3）服务、服务提供过程测量和监控的信息。
（4）供方提供产品或服务的质量信息。
（五）改进
l. 公司应执行《纠正和颀防措施程序》文件。
2．纠正措施程序文件应规定以下内容：
（1）评审不合格（包括顾客投诉）。
（2）确定不合格的原因。
（3）评价确保不合格不再发生的措施是否需要。
（4）确定和实施所需要的措施。
（5）记录所采取措施的结果。
（6）评审所采取纠正措施。
3．预防措施程序文件应规定的内容：
(1 )确定潜在不合格及其原因。
(2) 评价防止不合格发生的措施是否需要。
(3) 确定并实施所需要的措施。
（4）记录所采取措施的结果。
（5）评审所采取预防措施。