委托用地审批

A. 非法占用农用地应委托哪个部门鉴定

国土部门，也就是向当地的国土局反映这个情况。举报非法占用农用地。如果没有受理直接向县级政府部门申诉。

B. 自家用地想变成开发地段需要哪些手续

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科
结果报市房地局结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价
│ │
申请确定规划设计条件冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得
│土地使用证
按规划设计条件征询意│
见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房
│ │
规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置
│ │
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│ 2.了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明
││ │
运用“营销策划展示设计系统到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
│││
报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领
许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
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施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书
同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
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1.小区内线 1.通知区园 1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司
路委托设林局绿化 方案进 水业务公司报炉房）报装
计 办 行施工 科报装装1.环保2.到规划科定
2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线2.委托线局同线路方案
3.配电室土3.绿化施工 事处养 路设计、路设计意锅3.设计
建工程验 路队验 施工及3.施工及炉房4.看现场
收 收 验收验收规划5.施工
4.设备安装 2.到市政位置6.业务科检验
及验收 监理所2.委托同意接气
5.送电 下水报设计7.凭通气单到
装3.到劳动管网所办固
3.规划设 局报装 定资产转移
计4.环保局手续及通气
4.竣工验审查消手续
收音除尘8.凭接气单到
设备液化气公司
5.竣工验收办各户通气手续
9.通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:
(一)土地环节
要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。
(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。
(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节
涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。

三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。
首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求。

C. 建筑红线一般由谁来规划，是取得规划用地后规划局直接定，还是委托设计单位定，只要符合红线退让要求就行

建筑用地红线和规划用地红线都是强制性的，关于建筑用线范围大小是在城市控制性详细规划时就已经确定了的，是基于整体考虑而定的，没有为什么。关于建筑物我也不是很确定，你直接网络就可以了。

D. 个人购住宅用地（国有土地转让取得），委托房地产公司开发房地产

只要是正规住宅用地，肯定有《国有土地使用证》拿下来的地肯定政府限定的专容积属率、总高度等系数，开工前要申报，拿到所谓的“五证”除了《商品房预售许可证》，政府部门肯定有备案，等到入伙之后即可办理房产证，一般情况下由发展商代收契税等税费后统一办理，240天以内可拿到房产证，不知道我的回答对你有没有帮助。

E. 法规明确要求政府主管部门的事项是否能委托所属单位行使

各区、县级市人民政府，市府直属各单位，各有关单位：经市人民政府同意，现将《广州市土地闲置费征收使用管理法》印发给你们。该法自2005年5月1日起正式实施。广州市土地闲置费征收使用管理法第一条为规范本市土地闲置费的征收使用行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市闲置土地处理法》和《广东省行政事业性收费管理条例》等规定，结合本市土地闲置费征收使用实际情况，制定本法。第二条在本市行政区域内土地闲置费的征收使用行为适用本法。第三条土地闲置费由市、县级市土地行政主管部门负责征收管理。征收土地闲置费的土地行政主管部门为具体征收单位。市土地行政主管部门可以依据《广州市行政事业性收费委托制度》的规定，委托区土地行政主管部门征收辖区范围内的土地闲置费。市土地行政主管部门委托区土地行政主管部门征收土地闲置费的，应与区土地行政主管部门签订《广州市行政事业性收费征收委托书》。第四条征收单位应当向物价主管部门申领《广东省行政事业性收费许可证》，购领和使用财政部门印制的专用票据。第五条闲置土地自则闲置土地认定通知书》认定闲置之日起满一年的，征收单位应当向闲置土地的用地单位征收土地闲置费。第六条已经签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，其每月的土地闲置费标准为：(一)经营性房地产用地为合同出让金总额的1．2％；(二)一般建设用地为合同出让金总额的0．8％；(三)工业和基础设施用地为合同出让金总额的0．4％。各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20％。第七条按《广州市闲置土地处理法》第五条第二二款认定，未签订《国有土地使用权出让合同》或未划拨用地手续的闲置上地，土地闲置费按《广州市土地闲置费征收标准》(附件)规定的标准征收，计征时间累计不超过24个月。第八条符合《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，已经划拨用地手续的，免征土地闲置费。第九条用地单位应当按《缴纳土地闲置费通知书》规定的期限缴纳土地闲置费。逾期不缴纳的，自期限届满之日起按日加收应缴：上地闲置费总额万分之五的滞纳金。逾期15日仍不缴纳的，征收单位可以向人民法院申请强制执行，所需费用由闲置土地的用地单位承担。第十条土地闲置费按下列程序征收：（一)市、县：级市土地行政主管部门调查认定闲置土地后，向用地单位送达《闲置土地认定通知书》。（二)征收单位从认定土地闲置之日起，按计征法、土地闲置期间和相应的征收标准确定应征数额，向用地单位开具《缴纳土地闲置费通知书》和《收费基金缴款通知书》。(三)用地单位持《收费基金缴款通知书》到指定的代收银行网点缴款手续。第十一条土地闲置费实行委托银行代收，收费收入缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。县级市对征收的土地闲置费留成70％，上缴市20％，上缴省10％；各区代征收的土地闲置费先全额缴入区财政，区留用70％，上缴市20％，上缴省10％。应上缴给省、市的资金，由各区、县级市财政部门每月终了后10日内按规定上缴广州市财助。其中省统筹部分，由市财政部门定期将应上缴的资金上缴省财政。第十二条土地闲置费主要用于闲置土地的调查、认定和有关处理工作。第十三条土地闲置费按以下程序申请使用：(一)用款单位根据清理闲置土地工作的需要，将土地闲置费专项支出计划列入部门预算中报同级财政部门。(二)同级财政部门审核后，通过部门预算下达土地闲置费专项支出计划。(三)用款单位根据预算批复数和年度清理闲置土地工作开展情况，向同级财政部门申请拨款，同级财政部门经审核后拨款。第十四条本法自2005年5月1日起实施。1999年1月3日市人民政府《转发省人民政府关于加强非农业建设闲置土地管理的通知》(穗府[1999]2号)的规定与本法不一致的，以本法为准。1999年6月15日市人民政府《关于我市土地闲置费征收标准的批复》(穗府函[1999]88号)同时废止。附件：广州市土地闲置费征收标准地区区域范围征收际准经营性房地产用地一般建设用地(工业用地除外)工业用地及基础设施用地市辖区中心区越秀区东山区天河区：广深铁路以南、华南快速干线以西26170．8一般市区(除上述区域外)荔湾区海珠区：昌岗路、新港路以北天河区：北环高速公路以南、东环高速公路以西白云区：北环高速公路南1490．4近郊区(除上述区域外)海珠区、天河区、芳村区、黄埔区自云区：规划华南快速干线以南番禺区：市桥镇、大石镇、南村镇、钟村镇花都区：新华镇530．25中远郊区除上述区域外的其余地区1．81．20．16增城市一类地区新塘镇、荔城街、增江街530．25二类地区朱村街、石滩镇、中新镇、派潭镇1．81．20．16三类地区小楼镇、正果镇1．510．13从化市一类地区城区总体规划范围21．40．2二类地区非城区规划内的街口街、城郊街、江埔街、太平街、鳖头镇、温泉镇、流溪河林场、流溪温泉旅游度假区1．410．13三类地区良口镇、黄龙带、目田小杉地区、吕田镇、大岭山林场0．80．70．1说明：1．本标准适用于未签订《国有土地使用权出让合同》或未划拨用地手续，按照《广州市闲置土地处理法》第五条第二款认定的闲置土地。已签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，土地闲置费征收标准按《广州市土地闲置费征收使用管理法》第六条规定执行。2．征收标准以用地范围内土地面积作为计征依据。3．经营性房地产用地是指商品住宅、写字楼、商业服务业、宾馆、金融、保险、旅游和高级娱乐等用地。4．一般建设用地是指没有房地产开发企业参与开发建设的用：咆，包括党、政、军机关及行政事业单位自用公用房、企业自建自用宿舍、高科技项目等用地，不包括工业项目、工业化的农牧业生产项目以及市政公用设施、交通等基础设施用地。5．工业用地及基础设施用地，包括工业项目、工业化的农牧业生产项目以及市政公用设施、能源、交通、水利等基础设施用地。6．同一地块包括不同功能用途的，按主要用途确定所属分类和土地闲置费征收标准。主题词：城乡建设土地管理通知抄：送：市政府公厅、市法制、市档案局。

F. 农村土地，怎样办理房产证和土地证

农村宅基地申请报批抄时应分袭为原地翻建和异地新建两种情况分别报送相关材料。
1、属于原地翻建的，应报送;(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)原集体土地使用证书。
2、属于异地新建的，应报送：(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)属于建新交旧的，提交原集体土地使用证，申请人与村委会签定归还旧宅基地合同;(5)城镇规划区内的农村村民在农民新村内建住宅的，应有县人民政府农民新村批复并提交建设行政主管部门颁发的选址意见书及规划许可证。

那个证应该叫“宅基地使用证”，简称“宅基证”。各地做法不一定相同的，而且您是补办，所以建议您去当地的乡里的土地管理部门先咨询一下，问问到底需要如何操作。本来新建房屋的话，是需要交纳一笔钱的，现在是否也要交纳，等等。另外，农村一般是没有“房产证”的，30年来基本都是如此，只有一个“宅基证”——对于农民来说，只要有它也就可以了，如果遇到拆迁什么的，不会影响到赔偿的。

G. 关于授权和委托用地审批权的决定是不是我们就可以扩大宅基地了

应该不会，因为授权或委托审批，并不是扩大权力范围。

H. 政府用地，委托拆迁公司拆迁房屋，甲方都在什么协议上签字啊应该注意哪些

首先这个不是政府拆迁，你所写的是交易协议，也就是你自愿出售自己的房屋给他们。原因就是你所写的是协议，而不是政府的分配合同。
这个应该属于商业行为，不是行政行为，只能说是你们当地政府受一些企业的委托做出了买卖行为。而你是自愿卖了自己房屋，当你签完协议后表示你已经达成协议，再也不能回头。而地上物等都是浮云，那些东西能有几个钱，你看了也白看，值钱的是你的地。

I. 用地预审委托如何收费

不用委托，用地单位准备材料，扫描后，在国土局系统进行申报，然后至当地区县国土局申报材料，现场勘查后，由国土局核发土地预审意见

J. 市土地行政主管部门可以依据广州市什么的规定，委托区土地行政主管部门征收辖区范围内的土地闲置费

各区、县级市人民政府，市府直属各单位，各有关单位：

经市人民政府同意，现将《广州市土地闲置费征收使用管理办法》印发给你们。该办法自2005年5月1日起正式实施。

广州市土地闲置费征收使用管理办法

第一条为规范本市土地闲置费的征收使用行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市闲置土地处理办法》和《广东省行政事业性收费管理条例》等规定，结合本市土地闲置费征收使用实际情况，制定本办法。

第二条在本市行政区域内土地闲置费的征收使用行为适用本办法。

第三条土地闲置费由市、县级市土地行政主管部门负责征收管理。征收土地闲置费的土地行政主管部门为具体征收单位。

市土地行政主管部门可以依据《广州市行政事业性收费委托制度》的规定，委托区土地行政主管部门征收辖区范围内的土地闲置费。

市土地行政主管部门委托区土地行政主管部门征收土地闲置费的，应与区土地行政主管部门签订《广州市行政事业性收费征收委托书》。

第四条征收单位应当向物价主管部门申领《广东省行政事业性收费许可证》，购领和使用财政部门印制的专用票据。

第五条闲置土地自则闲置土地认定通知书》认定闲置之日起满一年的，征收单位应当向闲置土地的用地单位征收土地闲置费。

第六条已经签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，其每月的土地闲置费标准为：

(一)经营性房地产用地为合同出让金总额的1．2％；

(二)一般建设用地为合同出让金总额的0．8％；

(三)工业和基础设施用地为合同出让金总额的0．4％。

各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20％。

第七条按《广州市闲置土地处理办法》第五条第二二款认定，未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置上地，土地闲置费按《广州市土地闲置费征收标准》(附件)规定的标准征收，计征时间累计不超过24个月。

第八条符合《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，已经办理划拨用地手续的，免征土地闲置费。

第九条用地单位应当按《缴纳土地闲置费通知书》规定的期限缴纳土地闲置费。逾期不缴纳的，自期限届满之日起按日加收应缴：上地闲置费总额万分之五的滞纳金。

逾期15日仍不缴纳的，征收单位可以向人民法院申请强制执行，所需费用由闲置土地的用地单位承担。

第十条土地闲置费按下列程序征收：

（一)市、县：级市土地行政主管部门调查认定闲置土地后，向用地单位送达《闲置土地认定通知书》。

（二)征收单位从认定土地闲置之日起，按计征办法、土地闲置期间和相应的征收标准确定应征数额，向用地单位开具《缴纳土地闲置费通知书》和《收费基金缴款通知书》。

(三)用地单位持《收费基金缴款通知书》到指定的代收银行网点办理缴款手续。

第十一条土地闲置费实行委托银行代收，收费收入缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

县级市对征收的土地闲置费留成70％，上缴市20％，上缴省10％；各区代征收的土地闲置费先全额缴入区财政，区留用70％，上缴市20％，上缴省10％。应上缴给省、市的资金，由各区、县级市财政部门每月终了后10日内按规定上缴广州市财助。其中省统筹部分，由市财政部门定期将应上缴的资金上缴省财政。

第十二条土地闲置费主要用于闲置土地的调查、认定和有关处理工作。

第十三条土地闲置费按以下程序申请使用：

(一)用款单位根据清理闲置土地工作的需要，将土地闲置费专项支出计划列入部门预算中报同级财政部门。

(二)同级财政部门审核后，通过部门预算下达土地闲置费专项支出计划。

(三)用款单位根据预算批复数和年度清理闲置土地工作开展情况，向同级财政部门申请拨款，同级财政部门经审核后办理拨款。

第十四条本办法自2005年5月1日起实施。

1999年1月3日市人民政府《转发省人民政府关于加强非农业建设闲置土地管理的通知》(穗府[1999]2号)的规定与本办法不一致的，以本办法为准。

1999年6月15日市人民政府《关于我市土地闲置费征收标准的批复》(穗府函[1999]88号)同时废止。

附件：广州市土地闲置费征收标准

地 区
区域范围
征收际准

经营性房地产用地
一般建设用地(工业用地除外)
工业用地及基础设施用地

市辖区
中心区
越秀区

东山区

天河区：广深铁路以南、华南快速干线以西
26
17
0．8

一般市区

(除上述区域外)

荔湾区

海珠区：昌岗路、新港路以北

天河区：北环高速公路以南、东环高速公路以西

白云区：北环高速公路南
14
9
0．4

近郊区
(除上述区域外)

海珠区、天河区、芳村区、黄埔区

自云区：规划华南快速干线以南

番禺区：市桥镇、大石镇、南村镇、钟村镇

花都区：新华镇
5
3
0．25

中远郊区
除上述区域外的其余地区
1．8
1．2
0．16

增城市
一类地区
新塘镇、荔城街、增江街
5
3
0．25

二类地区
朱村街、石滩镇、中新镇、派潭镇
1．8
1．2
0．16

三类地区
小楼镇、正果镇
1．5
1
0．13

从化市
一类地区
城区总体规划范围
2
1．4
0．2

二类地区
非城区规划内的街口街、城郊街、江埔街、太平街、鳖头镇、温泉镇、流溪河林场、流溪温泉旅游度假区
1．4
1
0．13

三类地区
良口镇、黄龙带、目田小杉地区、吕田镇、大岭山林场
0．8
0．7
0．1

说明：

1．本标准适用于未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续，按照《广州市闲置土地处理办法》第五条第二款认定的闲置土地。已签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，土地闲置费征收标准按《广州市土地闲置费征收使用管理办法》第六条规定执行。

2．征收标准以用地范围内土地面积作为计征依据。

3．经营性房地产用地是指商品住宅、写字楼、商业服务业、宾馆、金融、保险、旅游和高级娱乐等用地。

4．一般建设用地是指没有房地产开发企业参与开发建设的用：咆，包括党、政、军机关及行政事业单位自用办公用房、企业自建自用宿舍、高科技项目等用地，不包括工业项目、工业化的农牧业生产项目以及市政公用设施、交通等基础设施用地。

5．工业用地及基础设施用地，包括工业项目、工业化的农牧业生产项目以及市政公用设施、能源、交通、水利等基础设施用地。

6．同一地块包括不同功能用途的，按主要用途确定所属分类和土地闲置费征收标准。

主题词：城乡建设 土地管理通知

抄：送：市政府办公厅、市法制办、市档案局。