物業小區整治情況匯總

A. 求一份要求物業整治小區環境的業主聯合聲明

xx小區物業：
鑒於本小區環境己極度惡化,對業主身心造成不良影響,現要求小區物業部門對小區環境進行如下整治：
1.
2.
…
以上要求務必於3日內給予明確答復,否則我們將向相關部門反映,直致起訴至人民法院.
業主聯合簽名：

B. 寫一份物業治理小區內亂發亂貼小廣告的管理方法

第一，增加主入口門口安保力量，加大人員出入的登記確認，從源頭上阻止廣版告商進入權
第二，加強安保人員小區巡視的力度，積極發現可疑人物，及時制止並驅趕廣告商
第三，對於已經貼廣告的，安排保潔人員，第一時間及時清洗處理，保障不留痕跡
第四，物業各部門相互協作，全部門動員，制止此類情況
謝謝請採納

C. 如何給物業對整治小區環境有所貢獻而寫表揚信啊急需，謝謝啊，

感謝xxx物業對我們業主的所以努力 讓我們更好的生活在了這里在這里我代表xxx謝謝你們。自己在想想幾句。

D. 如何加強老舊小區長效管理

健全機制，完善網路

一是按照「重心下移、屬地管理」的原則，加強老舊小區管理的組織領導。成立區住宅物業管理工作協調領導小組，區住建局下設辦公室，負責組織實施住宅小區的物業管理協調工作。民政、執法、市容、司法、公安等職能部門根據各自職責，做好相關工作；街道負責指導業主委員會選舉、換屆工作，調處物業管理糾紛、應急處置等；社區要建立物業管理聯席會議制度，召集主管部門、業主委員會、物業服務企業等參加，定期收集居民建議，協調解決物業管理中的疑難問題，在解決社區重大糾紛應急方面的作用。逐步形成「區政府負責、部門協調、街道組織、社區落實」的管理格局。

二是積極推進老舊小區業主委員會建設工作進程。對於條件成熟的小區，街道要積極指導，依法成立業主委員會；對產權關系復雜，不具備條件的小區，可成立小區管理委員會。通過業主委員會將業主訴求反映給政府，協調溝通解決問題，減少上訪率。

三是進一步加大對駐區物業公司的監管、扶持力度。要建立聯評機制，對物業公司的評審定級，要充分徵求、聽取、吸納街道、社區及業主的意見。要建立准入、退出機制。建立物業管理公司的動態管理信息庫，對進入的物業公司，要嚴格審查；對於動輒退出的物業管理公司，要採取全區通告、暫扣營業執照、3年內不準再次進入本轄區等措施嚴加制約。要建立物業獎勵機制。設立老舊小區物業服務獎勵基金，通過以獎代補形式，對聯評中等級較高的物業公司予以獎勵。

分類實施，逐步整治

老舊小區類型不同、整治也應有別。對於個別「先天不足，後天老化」情況過於嚴重，改進管理的餘地極為有限的老舊住宅小區（主要是上世紀80年代以前建設的小區），要納入舊城綜合改造計劃，通過拆舊建新從根本上解決問題。對於近期沒有改造計劃但有整治提升空間的老舊小區（主要是上世紀80年代以後建設的小區），可通過逐步整治，讓惠於廣大居民。

一是在條件允許的情況下，加大投入、分期治理、逐年解決。可依據小區破損程度，同時參考建設年代，對老舊小區進行排序。每年選擇若干個小區進行試點，打造樣板工程，發揮示範作用，逐步完成老舊小區的綜合整治提升工作。整治重點包括影響居民日常生活的水、電、氣等問題，以及環境整治、道路、綠化、照明、健身等其他基礎設施建設。

二是要多措並舉解決資金難題。老舊小區整治提升投入大、問題復雜，單靠區政府力量難以有效推動，必須依靠市委、市政府的大力支持。建議市上加大資金、政策支持力度，設立「老舊小區維修專項資金」，由市、區兩級財政解決，並研究出台相關政策，明確籌資途徑、出資比例。如，對有主管部門的老舊小區，按照市財政、主管部門一定比例出資投入；對沒有主管部門的小區，按照市、區財政一定比例投入；老舊小區水、電、氣等專業經營設施設備，由專業經營單位承擔專業經營設施分戶計量裝置的維修、養護、更新等責任及相關費用；房屋建築本體設施由業主承擔，有大修基金的提取大修基金，沒有大修基金的，按「一事一籌」的原則，由業主分攤。

因地制宜，創新管理

老舊小區基礎條件不一，其產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施等方面差異很大，情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況採取相應措施。

一是對於初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，要積極創造條件引入規范的物業管理，把管理權交給業主與物業。街道、社區要幫助、指導各小區組建業主委員會或小區管理委員會；小區業主委員會（管委會）根據實際，選擇合適的物業公司，確定服務標准和收費標准；政府相關部門要加強宣傳、監管，引導物業管理公司提高服務水平。

二是對於條件較差，難以請到專業物業公司的，可以採取「1+N」的自治管理模式，可有效減少居民需要交納的物業管理費用。「1」：即小區自治管理小組。在社區的引導幫助下，小區居民採取自願方式，成立自治管理小組，按照「自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤」的原則，管理居民事務。成員由熱心公益事業的小區樓棟長、黨員及部分居民組成，採取抵償、免費等不同形式。「N」:包括聘請專業人員、服務外包、居民互助及引入非營利性物業服務機構等多種方式。其中，服務外包是將物業管理中的專業服務部分外包給專業物業機構；居民互助是居民自己向小區自治管理小組報名提供綠化、保潔、維修水管等相關服務，並因此獲得部分收入。

三是對於條件較差且無法實施自治管理的小區，可以採用保障型管理模式。成立依託於街道的非營利性物業服務機構，廣泛吸納轄區就業困難人員組成，經培訓上崗，通過向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實現准物業管理的市場化運作。

無論採取何種管理模式，在運行過程中，均可充分整合小區資源，多方籌措資金，通過院內泊車抵償服務、便民設施的收入等，彌補資金短缺，確保管理服務到位。

加強宣傳，營造氛圍

要廣泛深入宣傳《物業管理條例》，營造依法管理、依法履行義務、文明有序的物業管理良好氛圍。

一是積極引導居民轉變觀念、更新觀念，盡快實現由計劃經濟條件下的福利性生活方式思維向市場經濟條件下有償服務的思維轉變，樹立「花錢買服務」的意識。

二是要加強對物業管理工作的組織領導，加大考核與監督檢查力度。對在物業管理中做出突出成績的街道、社區、業主委員會、物業管理公司的管理經驗和先進事跡進行總結推廣，大力進行表彰獎勵。

三是提高物業管理公司服務水平和服務能力。加大對物業管理從業人員的培訓，提高服務意識、專業技能和服務水平，充分運用科學管理技術，優化服務質量，真正營造安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

E. 希望加強物業管理，重視居民小區庭院綠化美化，大力整治小區綠地退化，雜草叢生現象。

一.小區綠化中存在的主要問題
(一) 綠化覆蓋率低於規定標准，或低於當地平均標准

綠地覆蓋率=（用地總面積-建築物面積）/用地總面積。
中國國家規定合理的居住區綠化用地約占居住區總面積的60%，綠化覆蓋率標准不能低於30%。但是還有很多居住區都達不到規定的標准，尤其是北方地區能達到規定標準的居住區比例很小。北方客觀環境的導致北方居住區內綠化樹種種類的局限性，綠化植物造景相對單調和有限，養護管理成本較大，難度較高，一定程度上影響居住區的綠化標准水平。
本次研究為中國西南地區的重慶北碚，鑒於氣候等方面的原因。該地小區基本能夠達到國家的要求，但是我們要參考的是北碚的平均綠地覆蓋率。其中各小區數據，參差不齊。有的大大超過平均值，例如雲景華庭42%；但是也有低於平均水平，例如北泉花園30.5%。「當自己的家在綠樹環抱中時，你是那樣的愜意和舒適」這是采訪的雲景華庭的一名業主的肺腑之言。

你自己看看我給你怎麼改的，你問題太多了，關鍵詞也不準確，有麻煩跟你導師聯系，給你分的是你導師，不是我們，你弄的在好，他說不對也沒用，按他意思好好改吧，反正在我看來你的問題太多了。至於你的問題，不是學你專業的沒發弄

F. 我們小區的物業太差了，一個個牛逼哄哄的，誰有好辦法整治一下

那幫狗們，最好的整治辦法就是打BK的，打完就都老實了！

G. 物業公司小區班長工作總結

2012年保安部年工作總結

尊敬的物業領導你們好:

一、總結概括，工作回顧。

2012年已經過去了，在物業領導的正確大力支持下，保安部全體隊員齊心協力，共同努力為物業的安全保衛做出了積極的貢獻。2012年工作具體如下。
保安部是物業公司的門面，是不可缺少的一份子。肩負著小區治安、監控、車場管理等多項作。
1確保了小區整年無安全治理事故 保安部在繼續腳踏實地抓好小區日常安全治理工作的落實，加強小區日常安全巡檢和巡檢監督治理，確保了整年無偷、盜、消防等安全治理事故，保障了小區正常的工作和生活秩序。
2、季節性和階段性工作得到有效落實。 針對每階段的情況，保安部對季節性和階段性工作提前做好充分預備，對元旦、春節、清明、五一、及雨季期間出具具體治理方案和計劃，嚴抓具體工作的落實，做到貼安全提示，保安員在剛告知的行動。由於工作認真,半年來我們保安共抓獲了偷盜業主財產的犯罪分子二名，已經交派出所處理。均得到了業主與領導的嘉獎與肯定。
3、積極跟進新車輛登記。
年後根據小區新車輛比較多，新車無登記的，老業主換牌子的，保安進行了一車一問，跟蹤登記，排查記錄，確保小區一車一記，終於這樣的勞動和勤奮，共處理刮、碰、砸、車事件共20多餘起，我們的勤奮做到了業主的認可。

4、針對堵門口車輛現象。
對A4大門里側堵道現象物業領導則對此事很重視，利用廢棄物品，和有限的物資把A4道路兩邊的車輛規劃的無擋、掛、堵、車的現象，業主紛紛叫好，也實現了物業本著時時為業主分憂，時時服務的宗旨。

5、內部治理方面的進步。 保安部在年後將12小時工作制調整為24小時工作制，有效緩解了招聘壓力解決了2011年下半年至12年年後長期影響保安治理的嚴重缺編、缺崗、單個崗位的問題。
同時我部針對12小時工作制與24工作制的差異，對部分治理制度進行了適度調整，以確保在工作質量與標准不下降的前提下促進隊伍穩定。

6、培訓禮節禮貌。
全年，保安部調整培訓思路，培訓的重點側重放在隊伍的整體形象、禮節、服務意識，以及工作主動性、原則性與靈活性的應用上，促進員工在處理崗位問題時能逐步達到「理」與「禮」相結合，「原則性」與「靈活性」相結合，取得了一定的成效。

二、來年工作思路
1、將安全治理工作列為第一重點，了解小區和周邊安全動態，抓好日常安全治理工作的落實、檢查、監督工作，確保小區的安全與秩序。
2、與員工建立良好的溝通渠道，提高治理能力，加強與員工的溝通，把握員工動態，及時採取措
施，以促進保安隊伍的進一步穩定。
3、積極配合公司行政治理工作，實行績效治理制度，使獎懲得到有效落實，以此提高員工的工作積極性與競爭力。

4、逐步完善小區停車場及車輛治理。爭取做到讓業主安全暢通的出行。
5、加強小區安全防範，排查安全隱患，定時定點巡邏，實施嚴格監督，夜班無睡崗，白天無事故。
6、加強訓練，熟悉小區各個角落情況，以及保安工作靈活性，思想開闊。
7、保持時時刻刻服務的宗旨，爭取更大的成績。

來年及今後的工作要求會更高，難度會更大，這就對我們的工作提出了新的更高的要求。我們一定會踏踏實實認真落實領導的命令，承認困難，但是不畏懼困難，我們將迎難而上，做好工作，達到讓公司領導滿意，也交給小區業主的高質量的答卷並認可。以上是我2012年的工作總結，有不到、不妥、不對之處，請求領導批評指正。

盤錦渤海物業管理有限公司保安部

H. 治安整治小區的物業發言稿怎樣寫

小區物業的工作，首先應該盡量保證小區的安全，然後才談得上其他服務，如果連最起碼最要緊的安全都不能保障，那麼其他的服務都是空談的。或者說，即使服務做好了，物業費是難收的了。所以保障小區安全，這是物業公司最重要也是最起碼的工作，這也是今天要跟大家聊一下的話題。保障小區的安全，是從物防、技防、人防三個方面著手。目前在臨安各小區，在這三個方面或多或少都存在問題，這里從公安的角度出發，跟大家交流一下。先說一下物防。物防是門、窗、圍牆等固定的一些基本防護措施的總和，不要認為這些是很基本的東西不重視，很多盜竊案，就是最基本的防護措施都不重視引起的。前段時間，櫻花公館一幢樓，一個單元全部遭竊，怎麼偷的？爬落水管！從開著的門窗進去的！現在的居民防範意識不強，窗戶只關不鎖，以為住得樓層高小偷爬不上來，其實現在的小偷「輕功」都很好的，盡管落水管是塑料的，照樣能夠承受他們身體的重量，高點的樓層，也照樣能爬上來，爬上來後一推窗戶，心裡馬上高興了，沒鎖嘛！然後就可以直接進來了！如果窗戶是鎖好的，不至於敲窗，因為無論什麼時候敲窗，都會發出很響的聲音，做賊心虛的人，不會弄出聲音來吸引保安前來的，而且，碰到鎖好的窗戶，小偷一般就選擇下一家了，與其敲窗發出巨響來冒險，還不如安靜地換一家偷偷。現在好的小區陽台都是封閉式的，陽台上的窗戶也必須鎖住。我想這個問題你們物業公司一定要做好宣傳，告訴業主，晚上睡覺或者白天出門，都一定要把所有窗戶鎖好！這是窗戶的問題，還有門的問題！目前看來，只有銀行金庫的門，小偷是沒有辦法撬的，或者說沒有這個設備去撬。作為小區住戶，是沒辦法裝銀行金庫的門的，只能用開發商造的門，開發商追求利潤的，他們造的門，你們做物業的也清楚，不會是多少好的防盜門，撬開的幾率是不小的，即便有到市場上去買最貴的防盜門來，小偷真要撬，也遲早能撬開的，無非花的時間多一些，需要的工具再強悍一些而已。光靠住戶的家門，是防不牢小偷的！怎麼防？很簡單，只要把樓道的門關好，就大大減小被盜的可能了！為什麼？我分析給你們聽，小偷撬個門，其實也不是那麼容易的，但是他能夠這樣不折不撓堅持費力撬下去，是因為有一種信念在他腦子里：如果撬開了，裡面有大量的財富！你們不要小看信念在人們做事情時候的作用！但是這個信念在撬樓道門的時候就不存在了，因為樓道門撬開了，他面對的也就是個樓梯，沒有財富，頂多樓道上有一兩個裝滿的垃圾袋就不錯了。樓道門關好，他如果撬撬覺得不容易撬開？你說他會不會繼續撬下去？不會的！而且撬樓道門的時候，小偷身處室外，是開闊的地方，也很容易被人看到，不像在樓道里撬，你在五樓撬門，四樓住戶回家，都沒法發現。所以撬樓道門，風險更大！所以你們物業小區的保安，要執行一個巡邏的規定：看到有樓道門開著，就一定要拿著電筒過去巡視，要登樓梯到那個樓道頂，再走下來，一樓儲物間前也去看看，確定沒有人，就退出來把樓道門關好。因為住戶不會很自覺地出入都把樓道門關好。這樣一晚上巡邏幾次，保證樓道門幾乎都是關著的，即使偶爾開著，也去上下巡查一下再關牢來，你說小偷還敢不敢來？要撬門都沒時間啊，即便撬進去了，你們保安在巡視樓道的時候，一定會看見門變形，這個時候你進去，就是抓現行了！當然話說回來，沒有撬不開的鎖，現在小偷技術也越來越好，但是任何一個行業，頂尖高手都是極少數，小偷中的頂尖高手也是極少數，小區保安要是能夠做到樓道巡查頻繁，那麼普通的撬門盜竊案件可以基本杜絕了！好了，窗的問題解決了，門的問題也解決了，那麼你說小偷還怎麼進屋？難道穿牆？再說一下技防。應該說，我們臨安的大部分住宅小區，在小區剛剛交付的時候，在公安部門的監督管理下，技防建設都還是到位的，但是幾年下來，原先建著的技防設施，有多少是還能用的，就無法樂觀說了。現在高清攝像機越來越普及，有多少小區是更新過的？不要說換高清攝像機，連彩色的都沒換，還在用黑白的！錄像模式也沒更新，還在用最古老的已經淘汰了的公控機模式，有幾次我們公安因為案件調取了小區的監控，結果都沒有辦法拷貝出來，即使拷貝出來也無法打開播放，因為市面上都已經沒有這種配套的播放器了。但是話說回來，設備陳舊，只要還在用，問題還不至於很大，小區技防的最大問題還在於，設備的故障長期無法及時排除，棄而不用，裝裝樣子。比如你們的周界報警，你們相不相信，晚上你們設防以後，我親自翻翻牆看，有多少是會報警的。攝像頭，有多少是晚上還能看到正常畫面的。當然，以前關於設備的維護更新，最主要還是經費沒有地方落實，這次憶江南小區的技防設施改造，使用了住宅小區的維修基金的利息，這是開了個很好的先例，這次的改造成功，作為一個樣板，將對臨安其他小區的技防設施改造，提供了一個切實可行的實施方案！此外我還想提一個建議，就是小區物業在面臨安全與美觀的選擇的時候，是否能夠側重於安全？比如小區的周界報警，紅外對射，無線的，相比那種有線的電子圍欄，肯定是誤報率高，故障率也高的，但是優點是美觀，電子圍欄雖然准確可靠，但看起來像監獄圍牆。這個時候到底是選美麗漂亮，還是選安全可靠；還有住戶的防盜窗問題，防盜窗在防盜上的作用，大家也都是承認的，但是不可否認外觀上看起來，確實是影響美觀的，在這兩者的取捨上面，從我們公安的角度來看，還是希望能夠側重於安全需求，畢竟美麗是留給別人的感覺，是虛的，而安全才是住戶自己的切身利益，是實的。虛實之間，兩者的輕重當然也是無法相比的。最後要說說人防。其實前面說的物防和技防，要發揮作用，最終都是要靠人防，因為物防設施，技防設備，最終都是要人來用的，設施設備沒人去用，就是廢物一堆！現在物業公司普遍存在什麼問題呢，就是保安的工作，得不到有效監督和管理，巡邏力度不夠，很愛管大門，卻不願意花更多時間管小區內部區域。保安的作用，不是大家扎堆在門口迎接各位業主，不是的！保安是要保護安全的，怎麼保護？大量巡邏來保護！管好大門不表示安全！巡邏也不是小區里看看風景隨便逛逛，是要一個樓道一個樓道地巡查過去，而且要一邊巡查一邊查看住戶的門是否異常。那麼即便有賊撬門，哪怕撬的時候你沒看到，那麼一旦撬進去了，這個門是要變形的，這時你總看到了吧，你看到門變形就跑進屋去，不是逮個正著嗎？抓獲現行，保安還要受獎勵呢！那麼這一點，在座有多少物業公司能夠做到的？有多少物業的保安，是能夠白天黑夜一個樓道一個樓道上下巡查過去的？大多數保安，喜歡扎堆在小區門口，有的甚至還要專門安排個人在敬禮，我跟你們講，作為小區住戶，我個人是不喜歡這種表面的形象工程的，保安對我敬禮，好像我們很有身份似的，這是在滿足我們的虛榮心嗎？物業的保安對業主敬禮，難道就是負責嗎？我每次都回禮的，我自己都累！我們住戶需要的保安，是能夠切實保障我們的安全的。你有這個人手，怎麼不去小區里巡邏呢，怎麼不去巡查樓道呢？其實部分保安，我說不好聽點，就是懶惰，大冬天的怕冷，窩在暖和的保安室里。其實大冬天，如果一動不動，哪怕在開空調的保安室里，腳還是冰涼的，還是冷的。多去巡邏巡查走動，全身都熱了。其實就是多走些路而已，多登些樓梯而已，人家吃過晚飯都要故意去散步走路來保健，國外都有科學論文說多走一步樓梯，壽命可以延長3秒，你們保安，為什麼不用保健的態度去開展工作，為了自己身體健康，去多走些路多登樓梯加強巡邏巡查呢，既做好工作，又能夠降低血脂血壓減肥促進健康，何樂而不為？現在都有醫保，生病了國家也要掏錢的，你們廣大保安身體健康了，不用看病，也就節約了國家財政開支，也是為社會做貢獻！另外，半夜在小區主幹道上巡邏的時候，也要朝上看看哪家的窗戶沒有關，如果沒關，是不是可以作好記錄，第二天想辦法提醒該住戶，看到幾次就提醒幾次，如果始終不聽，你就始終記錄並提醒，如果他們哪天被偷了，你說他們會怪你們物業嗎？他們這戶人家會因此拖欠物業費嗎？我想很多小區遭竊頻繁，物業費也自然難收，排除個別住戶低素質的因素，如果安全做好了，物業費一定收得齊全！你們可以試一下，放個牌子在小區進門口：經過業主與物業聯手防範，本小區已經實現100天無盜竊案。然後每天早上都把數字加1，這個無盜竊案的天數一天天增加後，這個牌子掛在門口，業主每次進出，都是一種安全感！物業費也會越來越好收，對物業公司的要求，我總結三點：第一、加強樓道巡查，巡查頻繁，撬門可杜絕，保安身體也越健康！第二、及時提醒業主鎖好門窗，提醒越多，爬窗盜竊越少，即使窗戶沒鎖被盜，不影響物業收費！第三、技防設備及時修復。其實真正做好人防了，技防也一定做好了，物防技防都是被動防禦報警，只有人防才是主動出擊防禦。最後我想站在小偷的立場上講一句：年底了，我也想撈一票好回家過年，如果你們小區保安巡邏有力，門窗緊鎖，我何必要來碰釘子？偷哪裡不是偷，幹嘛一定要到你小區來偷？我找其他容易下手的小區不就行了……所以年底了，希望各個物業公司能夠真正重視自己小區的安全保障工作，不僅是為了人民群眾的生命財產安全，更是為了自己來年的物業費順利徵收。我也祝願在座各物業公司都能夠發展壯大，經營路子越來越寬，財源廣進，平平安安，謝謝！

I. 急需小區物業方面調查報告範文

北京物業小區調查報告
(原標題為《北京物業小區業主自主治理能力調查數據統計初步分析報告》，發表時改動。本項目為美國喬治華盛頓大學法學院、中律原有限公司資助項目，和諧社區發展中心項目——《北京市物業小區業主自主治理能力發展研究》，全文約1萬5千字）
一、物業小區業主自主治理能力調查研究說明

(一)研究的理論背景
中國經濟體制轉軌觸發了中國社會向公民社會的轉型，其表徵是：在基層社會出現了結構性的變化，產生了基於私有共同財產基礎上的利益共同體及其合法組織，城市居住小區中的業主群體就是其中之一。自上世紀90年代起，住房從計劃經濟時代的國家財產轉變為私有財產，財產關系的變化導致社會治理結構也隨之而改變，在城市居住區，商業化和社會化管理取代了原來單位房管部門的行政管理模式。同時，基於物權的社區治理模式開始付諸實踐，基層社區治理模式正在發生從行政管理模式向社區自主治理模式的轉變：居民/業主成為社區自治的主體。
業主組織是一個純粹的群眾自治組織，其組織特性基於「物權」特徵而決定，該權利決定了基於物權的權利主體與權利義務人之間的關系。業主組織作為小區共有財產的治理主體的合法性不是源自於行政授予而是來自於商業交易行為，通過購買房產而獲得，因居所承載之建築物共有產權性質而獲得。業主的共同利益基於小區共有財產，小區中的不動產與動產(維修資金)形成一筆巨大資產，業主組織能否管理、維護好這筆巨大的資產是基層社區面臨的最為嚴峻的挑戰。
業主從個人私利出發的權利訴求，在客觀上會起到保護公共利益的作用。由於共有財產權，每一個業主之間的權利關系緊密相關，任何一個業主要保護自己個人的利益，就要關心和保護小區共有的財產和相應的社會秩序。這樣，個人的私利會驅使人們有動力參與到共同事務的治理中來。而當一個人發現個人的力量難以有效地保護自己的財產和權利時，他就會和別人聯合起來為了保護他們共同的財產和權利而奮斗，這樣個人的權利意識促進了社區參與，反過來在社區參與的過程中，人們逐漸會在維權過程中形成理性的集體行動的知識和合作的技能。通過這樣的過程，一個人因而發生了從個人向公民的轉變，即不僅關心個人私利也關心公共事務，在主張其擁有權利的同時也承擔其相應的責任與義務。從這個角度出發，社區物業糾紛的出現對中國的社會轉型具有重大積極意義。並且這種動機在本質上具有可持續性，因為共有財產的巨大利益關系使得業主有內在的動力去解決「搭便車」、監督、信息成本、新制度供給等集體行動的難題。
財產權制度的變化改變了權利義務配置的變化，導致中國社會治理結構的變化。在中國現有體制下，在基層社區中，業主組織、居民組織、房地產開發企業、管理服務企業、地方政府之間的關系通過小區共有財產這個物質平台，形成了地方社會中新的秩序關系。摩擦和沖突既是社區發展的阻力又是動力，因為人類社會生活中的糾紛與沖突是難以避免的，但是人類卻可以從解決這些沖突中學會理性行為、合作共存的寶貴經驗，這是構建秩序、發展民主法治的必修課。糾紛的解決會成為公民實踐自主治理社區事務的途徑。社區治理是一種民眾通過實踐才能習得的技藝，如托克維爾所指出的，社區自治是民主的學校，從對社區自治事務的參與，使人民學會組織的科學與藝術，而這種結社藝術則是在平等佔主導的民主社會里維持自由的基礎，它教會人民在保持他們自由的同時應用他們的能力去達到共同福利。

業主組織發展狀況成為當代中國公民社會發展的標桿之一。如哈羅德伯曼在其著作《法律與革命——西方法律傳統的形成》中所闡述的，在十一世紀後期至十二世紀，新出現的商人階級如何使現代意義上的商法概念和制度在西方社會發展成一個集成的法律體系的。他揭示的歷史進程的邏輯是：「新階級的出現是一個新社會發展的必要前提」，是商人導致了商法，而不是商法造就了商人。同樣，中國上世紀90年代的經濟發展與財產關系變化導致了一個有產階級——業主在城市地區大規模範圍的誕生。這種變化是在經濟改革政策推動下的結果，是經濟改革的附帶產品。然而，這個副產品對中國轉軌的意義重大，如梁治平先生指出的：「用一種長時期的眼光看，中國文化與中華文明在其生死攸關的現代轉型中最迫切需要的，是一個自主的、能夠自我建設與自我協調並能有效地監督和影響國家決策的健全的社會。」這個「健全的社會」指的就是公民社會，業主組織就是這個公民社會的先導之一。然而，如果業主組織不能實現對小區共有財產的有效治理，不僅會影響社區的穩定與秩序，導致小區物業和環境的破壞與貶值，而且使中國民間社會錯失這得來不易的基層群眾自治試驗的歷史機遇。

(二)調查目的
作為新興事物的業主組織，因其所處的體制邊緣的性質導致其組織的法律地位和組織特徵模糊不清，加上學術領域內對於社區民間組織研究的相對滯後，使得不論是官方的正式統計口徑還是學術界的研究，對業主組織的基本狀況都缺乏足夠的關注和准確的把握。近幾年來，部分學者開始給予關注，在各自研究領域內開展了一些小范圍內的調查，並獲得一定的數據資源。但是，對於業主組織的基本情況仍然缺乏全面、規范和持續性的科學調查。這既不利於社區民間組織健康發展，也不利於政府管理。摸清業主組織發展的基本情況，是制定相應的法律和政策的依據，是促進其組織發育和發展的條件。對業主組織通過科學調查進行全面了解摸清底數，也是促進物業小區各方之間的溝通和協調、化解矛盾和沖突的前提和基礎。
本研究把業主組織自主治理能力作為調查研究的重點。業主組織作為社區群眾自治組織，相對於跨區域、全國性、甚至國際性的公民社會組織，更具「草根」特性。它對社會生態環境具有很大的依賴性，也直接反映出基層社會生態的方方面面。業主治理能力既決定其自身的生存發展，也是決定城市草根基層社會興衰成敗的關鍵。作為非贏利性組織，它不能依靠報酬來吸引參與者，在很大程度上依靠志願者在時間和精力上的投入，這樣的一個群體，是如何克服「公地的悲劇」與「集體行動的困境」，形成一個有效的治理主體?它在什麼樣的社會生態環境的要素下，生存和發展起來的呢?這是本研究調查所要探索的旨趣之所在。本調查研究項目只給出了初步的數據分析匯總，還未進行深入的數據分析和堅實的理論分析。

(三)調查方法
調查范圍、單位和時間跨度：北京3,000個商業化物業小區是本項目對象。本研究的調查以一個物業小區為一個調查單位，對於願意接受調查的合格對象，主要是對業委會成員進行采訪和問卷填寫。項目申請於2005年，調查數據結構和問卷設計自2006年1月起， 此間多次修改(由於經驗不足和調查人員的協調等問題，也許修改太多次了)，調查的時間跨度從2006年3月－2007年12月。由於時間跨度問題，一些小區在調查當時的狀態和現在的狀態不一樣，發生了變化。
抽樣方法：採用的是「偶遇抽樣(方便抽樣)」和大樣本(138個小區)相結合的方式。這種抽樣屬於「非概率抽樣」。其局限性是可能的樣本選擇偏差，例如，進入我們調查范圍並願意做調查的小區多數屬於北京市物業小區中組織程度高、業主自主治理能力較強或物業糾紛較為嚴重的部分。他們比較活躍，多是因為參加各種活動、會議或者發生糾紛引起社會關注等等才與我們有了聯系，同意接受采訪，這樣，樣本中較少包括那些沉寂無聲的小區，因此所用樣本在代表總體和推斷總體特徵時會導致數據估計偏差。但是其積極意義就在於具有探索性，給出一些當前事物狀態的典型信息。
抽樣缺陷的補救：由於當前新興的物業小區基本數據不在官方調查口徑內，因而不能從正式途徑得到所需信息。物業小區業主組織游離在體制邊緣的特生使得物業糾紛又具有相當的敏感性，確定抽樣框，採取概率抽樣調查極其困難。從另一方面來看，客觀因素是，物業小區的物業糾紛狀態本身具有很大的突發性，此前安靜的小區可能會突然爆發出糾紛與沖突。即使嚴格採取概率抽樣，抽樣框的維護也跟不上抽樣調查的需要。從主觀方面看，由於物業糾紛的敏感性，抽樣框中的小區當事人不一定願意接受調查采訪。所以，本研究所做的補救措施是擴大樣本數量，以補充抽樣的不足。我們的調查目前在北京已涵蓋有業委會小區數量的大約三分之一，並且，還用一些別的辦法包括典型案例和定性研究對調查數據的客觀性予以一定的彌補糾正。
調查的核查：在調查資料庫整理中發現了一些問題，這些問題是調查人員和被調查人員關於問題理解的偏差造成的，例如，關於小區業主組織中是否有「業主代表大會」制度，不少被調查人員誤將非正式的「業主代表」當成正式的「業主代表大會」制度，對於明顯的偏離經驗觀察結果的數據，本項目對有疑義的數據進行了逐個核查，盡量糾正可能的偏差。

(四)調查問卷的指標設計
調查指標需要在調查過程中反映社會現象特徵、屬性或狀態，調查指標的設計需要在研究假設指導下形成一套既反映研究假設內容，又符合客觀實際情況的邏輯體系。
本項目研究採取了一種較為簡單的數據採取法，在我們的研究基礎上，把研究對象分解為若干方面，再分解為各個層級，直到最基本的數據單元，數據項分類及數量如下表：
調查的數據項的定義和取值盡量表現其客觀狀態，例如，基本上是，「是否」、「有無」、「數量多少」等類型的問題。希望通過這種方式，減少人為主觀認識差異造成的偏差。

(五)調查問題數據指標結構
如圖所示：
第五部分 物業糾紛

(二)物業糾紛中採取的行動
調查數據顯示：一方面，針對開發商問題的解決活動相對來說開展得最多，以47％的相對優勢超過針對其他兩大類問題的行動，針對物業管理問題的有36％，而針對業主關系問題進行的解決活動相對來說較少，只有17％。
另一方面，所有解決問題所採取的行動不到物業糾紛問題的四分之一(242％)。其中，針對開發商問題的解決活動是其問題的276％，針對物業管理問題的解決活動是其問題的21.5％，針對業主關系問題的解決活動是其問題的232％。
總體來說，在解決方式的選擇上，協商/談判作為業主的首選方式，以7％的總體比例絕對興地壓倒其他方式。另外 ，聯系政府、法律訴訟與調解也是重要的解決問題的方式。就單項問題採取的行動來看，針對開發商和物業管理的問題所開展的解決活動偏好於選擇協商/談判作為解決方式，而調解作為重要的解決問題的方式主要使用在解決業主關系問題所進行的活動中。三者都喜歡的方式是協商/談判。其次是聯系政府。

(三)業主在物業糾紛中採取行動的結果
總體上，對物業糾紛問題採取的行動中，針對開發商遺留問題、物業管理問題和業主關系問題的總體比值合計僅有49％左右，一半以上的行動都無果而終。得到反饋的一半行動里，還有14.66％的完全沒有解決，19.83％的行動只是得到小部分解決。對於小區存在的物業糾紛問題來說，解決結果更是不盡人意：得到反饋的問題只有11.90％：3.55％的糾紛問題被完全解決或大部分解決。3.55％的問題完全未解決，4.80％的糾紛只是小部分被解決。同時，部分解決的比例相對較高，沒解決部分也是解決部分的3倍以上。這從下圖中可以直接看出。
針對開發商遺留問題的行動難以得到結果，僅有3761％的行動得到反饋，其中：有51％得到部分解決，37％未解決，12％得到解決。
至於物業管理問題，不到一半(4819％)的行動得到反饋，只有8％的物業糾紛問題所採取的行動得到解決，62％，的行動得到部分解決，其餘30％完全沒有解決。
具體分類項目上，針對業主關系問題的行動結果比較好。盡管針對此項問題的行動比較少。但是82.50％的行動都有反饋。具體情況是：12％的行動完全被解決，67％部分解決和21％未解決。這些處理結果，也反映了這個現象：相對於業主見間的個人糾紛問題。業主面對開發商或物業公司這個集體時，力量量要弱得追。後者間的矛盾比較突出。而且難以得到解決。
總體上看，物業糾紛解決的結果情況如下：針對所有類型的物業糾紛問題採取的行動，最後得到解決的只佔10.5％，部分解決的佔596％。沒解決的佔298％。

(四)北京物業小區中成立了業委會和未成立業委會的小區在物業糾紛中的情況比較分析
本項目調查t38個小區中有21個小區是未成立業委會，但是存在業主委員會籌備委員會或籌備小組的社區，我們試圖對二者的情況做分別的匯總統計，進行比較。但是需要說明的是，由於抽樣的方法和未成立業委會的小區樣本數量太少，這種比較研究在反映客觀情況中可能是不準確的，僅僅作為一種有限意義上的參考，為未來再進行類似的比較研究做探索。
1 北京有無業委會的小區之間物業糾紛問題類型的比較
與開發商之間的問題類型的比較：
有業主組織的物業小區：建築質量20％，公攤面積18％，銷售承諾17％，規劃變更17％。
沒有成立業主組織的物業小區：銷售承諾21％，質量20％，公攤18％，規劃變更17％。
總體來說。沒有成立業主組織的物業小區和成立了業主組織的小區一樣，行動得到的反饋都在50％左右。
通過數據比較，我們發現，與開發商的物業糾紛數量在兩類社區中有明顯的差異，並且，與開發商的糾紛的類型也顯示，與成立業主組織的小區有所不同，在沒有成立業主組織的小區中排在第一位的糾紛問題是銷售承諾，這些數據的差異可能是一個物業小區建成後的早期問題是否能夠解決的反映。因為成立業委會的小區通常是因與開發商的早期糾紛中組織起來的，這樣，在成立了業委會的小區中，就較多地解決了早期糾紛問題。在成立了業主組織的小區中對與開發商的糾紛問題採取短動的頻數也要高於沒有業委會的小區。因此我們在這里的假設是。與開發商的糾紛的程度是導致一個物業小區集體維權、成立業主組織的動因。

在無業委會的社區中，問題最多的出現在物業管理上，過半(5212％)的物業糾紛都是由此引起，幾乎是開發商遺留問題(29％)的2倍、業主關系問題(19％)的3倍。所有物業管理問題細目中，問題最多的是在保潔保安與物業管理費方面，其反映率(均為76％)比值(均為18.6％)都很高，這也許可以假定為小區中有業委會，在物業管理上能夠在調解物管公司與業主之間關系和減少糾紛方面起到作用。
在有/無業委會的攝取中，在我們的調查中業主內部的糾紛比例數據都是一樣的，正式的選舉、議事程序或組織等方面的問題性質與業委會的小區不同，但是，也存在著不容忽視的業主之間、業主與業主群體之間的矛盾。
2 北京有無業委會的小區之間物業糾紛問題採取行動類型的比較

根據上表，在無業委會的社區中，相對激烈的方式是人們解決問題的首選之舉，即集體抗議方式被排在第一位，在所有問題上總體選擇為17％。其二，在面對開發商問題時，人們更願意選擇聯系媒體曝光。當然，總體來看，協商調解依然是人們比較傾向的解決問題的方式，盡管不是解決問題的首選，但是，在所有問題的解決中，協商的比重為13％，僅次於集體抗議。就業主關系問題的解決活動來說，有高達89％的比重的被訪者都願意選擇調解。這也在很大程度上反映了人們更願意選擇和平方式解決問題。但是，在沒有業委會的小區中採取法律途徑的行動只佔7％。我們的初步結論是，只有成立了業委會，才有可能採取理性集體行動，包括協商談判或者走法律途徑，特別是在北京，盡管業委會沒有訴訟主體資格，但是在司法實踐中，大量的以業委會名義提起的法律訴訟被受理，並形成了很多具有標志性意義的訴訟案件。

3 北京有無業委會的小區之間物業糾紛問題行動結果的比較

從單項問題來看，針對開發商遺留同題，有業主組織的小區的解決情況稍好。成立了業主組織的小區的狀況以絕對優勢勝於尚未成立業主組織的小區：前者完全解決的比例是8％，後者該項值為0％，前者部分解決的比例為20％，後者該項值為8％，而尚未成立業主組織的完全未解決部分比值也高於成立業主組織小區16個百分點(46％－30％)；針對業主關系問題，不管完全解決，還是部分解決，或者完全未解決，成立了業主組織的小區的情況都明顯好於尚未成立業主組織的小區。綜上所述，從數據來看，有業主組織的小區作用明顯要比沒有成立正式業主組織的小區要強。
總體來說，沒有成立業主組織的物業小區和成立了業主組織的小區一樣，行動得到的反饋都在50％左右。但是，從反饋結果看，尚未成立業主組織的小區。未解決的比例明顯較多，而解決和部分解決的比例，也都明顯低於成立了業主組織的物業小區。從反饋結果看，無論是成立了業主組織，還是尚未成立的小區，物業糾紛被部分解決的比例較大，都在一半以上。但是尚未成立業主組織的小區，完全未解決的比例明顯較多，而其完全解決和部分解決的比例，都低於成立了業主組織的物業小區。

致謝

感謝喬治華盛顫大學和中律原咨詢公司為本項目提供的資助和其他幫助；
感謝蔡著焱、孟憲生、王嘉吾、劉綺菲、張麗曼、舒可心、陳旭、王海、秦兵等以及物業公司經理張學軍先生等人的專業知識為本項目的設計做出的貢獻：
感謝王峰、趙靜、張然、李宏偉、馮金磊、揚愛冰等在調查中的艱苦工作；
感謝陳伊屣為調查問卷格式的設計製作；
感謝李潔在數據初始工作中的辛勤工作：
感謝曹吉丁先生在資料庫結構設計、建立、數據錄入、分析和制圖方面的貢獻：
感謝孫紫嵐在數據分析、圖表製作方面的貢獻；
感謝接受調查的小區業委會和業委會籌備組!