治理房價

1. 治理中國高房價是將泡沫戳破嗎

從2003年開始,中國的平均房價就一直以將近兩倍於收入增長的速度飆升。在房地產的十年黃金期(2004-2013),全國三十五個一二線城市的房價增長率普遍遠高於當地的可支配收入增長速度。而在最近一輪始於2015年下半年的房價瘋漲期,雖然中國GDP增速已經降到6-7%左右,但在全國300個城市中,仍有58城市的房價增長超過10%,其中有10個城市的房價增長超過了40%,9個超過30%,還有9個超過20%。

由房價飛漲所帶來的豐厚資本回報已使房產脫離了用來居住的屬性,成為投機和炒作的對象。其結果是更多資金從實體經濟流出,進入房地產,導致近年來實體製造業持續低迷。這一資金「脫實向虛」的社會現象已引起各界熱烈討論和政府的極大重視。在2016年12月中旬所召開的中央經濟工作會議首次提出,要堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位,要求回歸住房居住屬性。

因此,理解為什麼中國的房價能長期以遠高於國民收入的增速上漲和其對中國宏觀經濟影響具有重要現實意義和政策含義。在2017年四月《美國經濟雜志:宏觀經濟學》發表的一篇論文中,筆者對這一問題從理論和實證角度進行了全面分析。

政策建議

在出現這樣一個高速膨脹的房地產泡沫時,政府應如何應對?我們認為最佳策略並非戳破房地產泡沫,而是把其增長的速度限制在收入增長的速度以下。為了達到這一點,可以採納如下政策:

(1)不僅建a立健全嚴格的房產登記制度,而且建立健全透明的房產交易制度,使得房產交易必須通過國家指定的銀行中介或第三方法人機構才能合法完成,拿到房產擁有權。否則屬於非法交易,合同不受法律保護。這樣也可以降低投機者用現金買房的機會,堵住交易漏洞。這一制度的建立為實施以下措施打下了良好的制度基礎。

(2)限制炒房資金在國內跨地區流動。中國是一個大國,面積和人口超越歐洲各國之和。設想如果全世界的資金都去上海買房,政府推出再多的土地也不可能阻止房價的飆升。因此可以通過第(1)點裡面建立的監管機制限制炒房資金在國內跨地區流動。比如,地方政府,尤其是大城市政府,可以規定除非每年在本地工作和居住時間超過一定限度,否則不許在本地購房。這樣可以根除諸如溫州炒房團這樣的房地產投機集團在全國各地炒房。

(3)收取房產稅,尤其是第二套房。房產稅可以擠出投機者擁有的空置房,降低房價和租金。但為了提高地方政府推出和執行房地產稅的積極性,中央政府可以考慮剝奪地方政府依靠土地資源獲得財政收入的權利,任何土地收入首先必須上交中央,然後按情況返回地方。通過收縮地方土地財政資源,可以迫使房地產稅成其為地方政府依賴的主要財政來源。這樣可以倒逼地方政府出台或執行符合本地情況的房地產稅政策。

(4)由地方政府出面積極幫助健全租借市場,誘導中低收入群體和空置房擁有者進入租借市場,使得空置房不再空置,從而緩解房價上升壓力。事實上很多發達國家的中等收入群體並不一定擁有房產,而是長期租房。

(5)對最低收入群體提供廉租房。但是這只能對收入極低者(極其貧困人口)適用,不能指望靠它來解決大多數人的住房需求問題。

我們認為其他政策,比如提高房貸利率和限購等政策,只能治標不治本。這些政策只是「揚湯止沸」,而非「火底抽薪」,往往還會在政府與民間的博弈中損害整體經濟和政策的信用。

從長遠來看,為了遏制投機性購房需求並使資金回歸實體經濟,中國經濟還需要從資源驅動型的發展模式轉型至創新驅動型的發展模式。而這一轉型成功的關鍵在於不斷深化宏觀經濟若干領域的結構性改革。這些改革措施包括鼓勵民間資金進入上游產業和高新技術產業,鼓勵家庭對新能源和高技術產品的貸款消費方式以擴大內需,降低高端服務行業的進入壁壘,加強金融監管和金融體系改革,健全和完善資產投資市場和保險業務市場。我們相信,政府對經濟轉型的決心至終將提振企業家,特別是民營企業家對投資實體經濟的信心。

2. 現在的房價如何治理

遏制房價快速上漲需猛葯,更需長效機制

剛剛結束的國務院常務工作會議上，提出了一個帶有強制色彩說法：遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與之同時，出台了一系列遏制房價過快上漲的導向政策：增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機性購房、加強市場監管、大規模推進保障性安居工程建設。這些措施，被稱之為「國四條」。從此次中央政府的表態來看，可謂之決心大、力度強。

目前房價上漲的勢頭的確是超過很多國人的承受能力的。據報道：當前我國許多一線城市房價按現匯率折算，已經可以與發達國家的房價比肩甚至更高，而「當地」居民的平均收入卻不及發達國家的1／10。可見，高房價已讓百姓們無以安居了，何來樂業？更為令人不安的，目前金融危機對經濟影響尚未完全消退，許多企業仍處在困境當中，危機導致的大批失業者尚未從新回到工作崗位上去，此時房地產價格就迅速升溫，這是反周期的異常現象，是泡沫經濟的徵兆。

也正是如此，國務院決定出重拳，打壓過高房價。從「國四條」政策組合情況看，范圍很全面。這四條措施，其中每一條都點中了房地產價格不正常上漲的穴位。根據中國目前的經濟體制以及政治體制，這四條措施必將會產生較為明顯短期效應。特別是中央政府採取壓指標的方式把降低房地產價格增幅的任務「層層落實」給各級政府，如果限期內達不到要求就拿你的烏紗帽說事，這種具有中國特色的調控手段在短期內還是很有效果的。

不過，中國房地產之問題可謂冰凍三隻，非一日之寒。解決問題需要猛葯，更需要長效機制。

就以房地產市場所依附的土地制度而言，其與房地產價格是連襟的。在我國城市土地是國有的，是國家壟斷的，土地的一級供應者就是政府，而土地而供應價格的決定者也是政府。從理論上講，土地供應價格降下來了，房價自當下降，而政府作為土地價格的控制者，要降低土地價格本來不應受其他內生因素的干擾，但是事實並非如此。因為這不僅僅是一個利益格局再分配的問題，同時還牽連著一個很長的體制鏈條。

目前，土地收益已成為各級財政一個很大的蛋糕，如果把這個蛋糕一下子給拿掉，不單純是一個財政收入減少的問題，而且與之相關聯的財政支出就立刻沒了著落。財政收入下來了，財政支出沒有著落，頃刻間就要產生社會問題。我們都知道經學當中有一個「棘輪效應」，大意是任何經濟主體的經濟利益都是升上去容易降下來難，這也即是人們常說的「利益剛性」。財政收入下來了，支出又降不下來，結果必然寅吃卯糧，導致層層赤字，然後是物價上漲的壓力越來越大。在整體物價都節節攀升的情況下，房地產價格能耐得住寂寞老老實實呆在那裡嗎？顯然不能。於是，一輪政策調控，到此為止，人們不願看的回歸，又循環回來了。

要想徹底解決問題，不僅是土地供應制度要改，財政制度也要改，其後面的行政體制，吏治等等也要改，這一系列的改革，不僅對地方政府是個棘手的問題、對中央政府也是一個棘手的問題。因為這一系列改革，超出了經濟體制改革的框架。因此說，房價快速上漲，只是我國經濟體制、政治體制深層矛盾的一個表象而已，要遏制其快速上漲，任重而道遠。
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