土地出讓整改

『壹』 關於規范國有出讓土地改變用途調整容積率及補繳土地出讓金的意見

國土資發[2010]204號：嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展
國土資源部關於嚴格落實房地產用地調控政策
促進土地市場健康發展有關問題的通知
國土資發[2010]204號
2010-12-19
各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規劃和國土資源管理局），副省級城市國土資源行政主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局，各派駐地方的國家土地督察局：
為落實中央經濟工作會議精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性、靈活性、有效性，持續推進國務院關於房地產市場調控政策措施的貫徹落實，按照國土資發[2010]34號、[2010]151號文件要求，嚴格落實房地產用地調控政策，做好當前和今後一段時間房地產用地管理和調控工作，促進土地市場健康平穩可持續發展，現就有關問題通知如下：
一、增強責任感和敏銳性，密切關注房地產市場走勢，堅決落實監管和調控政策措施
地方各級國土資源主管部門今年以來認真貫徹落實國務院和國土資源部關於房地產市場調控的政策措施，積極推進以保障性為主的住房供地計劃落實，堅持和完善土地招拍掛制度，切實加強房地產用地供應和監管，以住宅用地為主的房地產用地供應大幅增長，保障性住房用地佔比提高，用地結構進一步優化，城市居住用地地價總體趨於穩定。但由於多因素作用下房地產市場健康運行面臨復雜局面，近期少數城市部分優質地塊出讓溢價率偏高，引起社會廣泛關注。對此，地方各級國土資源主管部門要高度重視，切實增強責任感和敏銳性，密切關注當前土地市場動向，抓緊採取有力措施，控制住房用地供應總量，把握供地節奏和時序，優化供地結構，調整供地方式，堅決抑制地價過快上漲；要嚴格落實已有政策規定，堅決打擊囤地炒地閑置土地等違法違規行為，切實落實調控措施。
二、完善調控措施，促進土地市場健康發展
未完成2010年保障性住房建設用地供應任務，保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房「三類用地」供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序，堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地。凡可能出現「高價地」的地區，必須事前評估，採取有效措施，防止出現高價地，穩定市場預期。各地要加強地價動態監測，及時掌握地價異常變動，提高市場敏銳性和針對性。對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂（中標通知書發出）後2個工作日內，通過國土資源部門戶網站的中國土地市場網頁下載並填寫《房地產用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省（區、市）國土資源主管部門。
三、嚴格執行招拍掛出讓制度和操作程序，規范房地產用地出讓行為
省（區、市）國土資源主管部門要加強對市、縣招拍掛出讓公告的審查，對發現存在超面積出讓、捆綁出讓、「毛地」出讓、住宅用地容積率小於1、出讓主體不合法等違反政策規定的出讓公告，及時責令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。違反規定出讓的，應責令立即終止出讓行為，並依法追究責任。
市、縣國土資源主管部門要嚴格競買人資格審查，在審查前，要在線查詢部、省（區、市）房地產企業土地開發利用誠信檔案，對發現競買人及其控股股東存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉讓土地使用權、因企業原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發利用土地等違法違規違約行為的，不得通過競買資格審查。市、縣國土資源主管部門要將審查發現的違法違規違約行為，及時在當地媒體和國土資源部門戶網站的中國土地市場網頁上向社會公布。在違法違規違約行為查處整改到位前，企業及其控股股東不得參加土地競買。
各地要按照公開公平公正、誠實信用、高效便民的原則，在堅持國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的前提下，積極探索「限房價、競地價」、「限地價、競政策性住房面積」、「在商品住宅用地中配建保障性住房」、網上掛牌、用地預申請、一次競價、綜合評標等多種交易形式，總結推廣成功經驗和做法，改進和完善招拍掛制度內容，進一步發揮招拍掛制度在深化土地要素市場改革、加強土地出讓領域反腐倡廉建設和調控房地產市場中的積極作用。
四、加強房地產用地監管，嚴格落實制度
嚴禁保障性住房用地改變用地性質。保障性住房用地改變用地性質搞商品房開發的，必須依法沒收違法所得，收回土地使用權，由市、縣國土資源主管部門重新招拍掛出讓。堅決制止擅自調整容積率行為。經依法批准調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批准調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。省（區、市）國土資源主管部門應對各地房地產用地開竣工申報制度的建立情況進行檢查，對未按照國土資發[2010]34號文件規定建立制度的市縣，要提出通報批評，限期建立。
各地務必按照今年上半年房地產用地專項整治的要求和政策標准，進一步加大違法違規房地產用地清理查處力度，加快處置因政府原因造成的閑置土地，促進市場秩序進一步規范。2011年1月中旬前，省（區、市）國土資源主管部門要將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會公告，並採取措施督促市縣抓緊落實閑置土地清理工作。
各級國土資源管理部門要根據本通知精神，嚴格貫徹落實已有各項政策規定，進一步強化房地產用地管理調控。國土資源部將對各地貫徹落實情況進行指導監督和檢查。

『貳』 國土資源部關於土地出讓是否允許"現狀"出讓

肯定的答復你：如果你所說的「現狀"是指地上原有建築物沒有拆遷或沒有談版判補償，就劃定權四至邊界，掛牌或拍賣出讓的話，我可以肯定的告知你：不允許。政府必須把權屬糾紛處理干凈，才能公開出讓。不允許讓開發商參與拆遷。

『叄』 農田土地整改施工組織計劃書

一、《土地管理法》總則

（一）《土地管理法》的立法目的

1 、加強土地管理。我國人多地少，理所應當十分珍惜和合理利用每一寸土地。因此，必須加強土地管理。這里所說的管理，是建立在法制基礎上的行政管理。

2 、維護土地的社會主義公有制。

3 、保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地。

4 、促進社會經濟的可持續發展。

（二）土地所有制

土地所有制是人們在一定的社會條件下佔有土地的形式，是土地以及利用土地生產的成果為誰所有、由誰支配的制度。土地的所有制在一國的經濟制度中具有核心地位。

1 、我國實行土地的社會主義公有制

《土地管理法》第二條第一款規定：「中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。」土地的全民所有制，即是土地的國有制；土地的勞動群眾集體所有制，即是土地的農民集體所有制。《土地管理法》對土地所有制的規定，是根據憲法作出的。我國現行憲法第六條規定：「中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料和社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。」第九條規定：「礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源。都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘塗除外。」

2 、長期以來，誰是國有土地的所有權代表，一直不清楚。新修改的《土地管理法》第二條第二款規定：「全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。」今後，地方人民政府在土地管理中仍有很大的權力，依然會發揮重要作用，但是，真正能夠代表國家行使土地所有權的，只能是國務院，即中央人民政府。

3 、國家對集體所有土地的徵用權

國家徵用權，是國家固有、強制將一切產業用於公共目的權力，是主權國家固有的權力。國家在行使這一權力時，通常予以合理的補償。在我國，徵用土地權，是指國家為公共利益的需要，依法將農民集體所有的土地征為國家所有。徵用，在一定意義上講，是強制購買。

（三）土地使用制度

1 、土地轉讓制度

《土地管理法》第二條第三款規定：「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。」

2 、國有土地有償使用制度

國有土地有償使用，是指國家作為土地所有者通過有償的方式向單位和個人提供土地使用權的行為。目前，國有土地有償使用的形式：一是國有土地使用權出讓；二是國有土地租賃；三是國有土地使用權作價入股，可以依法轉讓、出租和抵押。

3 、土地用途管制制度

所謂土地用途管制，是指國家為保證土地資源的合理利用，經濟、社會和環境的協調發展，通過編制土地利用規劃劃定土地利用區，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者必須嚴格按照國家確定的用途利用土地，違者將受到嚴厲處罰的制度。為了切實實施土地用途管制制度，《土地管理法》第四條第二款、第三款、第四款明確規定：「國家編制土地利用總體規劃，劃定土地用途，將土地分農用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。」前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地、包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。」「使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」

二、土地的所有權和使用權

《土地管理法》第二章對土地的所有權和使用權作了規定。土地的所有權和使用權是土地法律制度的重要內容，土地權屬的確認對土地的開發、利用和保護有著重要影響。

（一）土地所有權

根據憲法 和法律的規定，我國實行的土地的社會主義公有制。中華人民共和國領土范圍內的土地均屬於國家所有或者集體所有，不存在土地的私人所有權。

1 、國家土地所有權

根據有關法律的規定，下列土地屬於國家所有：

（ 1 ）城市市區的土地。

（ 2 ）農村和城市郊區中屬於國家所有的土地。

2 、集體土地所有權

根據《土地管理法》第十條規定，農村集體所有土地的經營、管理存在以下三種情況：

一是依照法律規定，屬於農民集體所有的土地，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。

二是土地由於各種原因，已經分別被村內兩個以上農村集體經濟組織的農民所有，應當根據現狀，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理。

三是已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的土地，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營管理。這主要是指鄉（鎮）興辦企業所佔用的土地，或者原就屬於農業 生產合作社所有的土地。對這部分土地，應當由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

（二）土地使用權

1 、國有土地使用權

《土地管理法》第九條規定，國有土地可以依法出讓、劃撥給單位或者個人使用，單位或者個人依法取得國有土地使用權，在法律規定的范圍和限度內行使其使用權。

2 、集體土地使用權

《土地管理法》規定，集體土地使用權可以確定給個人使用，同時，也可以確定給單位使用。這一規定使我國農村普遍存在的鄉鎮企業使用集體所有土地的現象在法律上得到了認可，為鄉鎮企業的進一步發展和農村經濟的振興提供了法律保障。

（三）土地登記制度

1 、農民集體所有土地的確權登記

《土地管理法》規定了農民集體所有土地的兩種不同的登記情況。第一種情況是對農民集體土地所有權的登記。《農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。「這里所說的「造冊」是指將土地的所有權、土地的地址、面積、用途、等級等事項在土地登記簿中加以記載。土地登記簿是具有法律效力的證明文書。未經合法程序，任何人不得改變土地登記簿上記載的內容。核發證書「是指土地登記機關按照有關法律法規的規定，對申請登記的農民集體土地所有者頒發集體土地所有證。只有獲得集體土地所有證，才能在法律上確認該主體對農民集體所有土地的所有權。集體土地所有證就是該農民集體所有土地的權利證書。經過登記的農民集體所有土地所有權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第二種情況是對農民集體所有土地的建設用地使用權的登記。《土地管理法》的第十一條第二款規定：「《農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。」在一般情況下，農民集體所有的土地都 用於農業建設。確實符合法律規定的程序和條件的農業建設項目，需要使用農民集體所有的土地的，除了應當辦理法律規定的手續之外，還應當進行土地登記。該集體土地的使用者應當向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用證，對建設用地的使用權進行確認。

2 、國有土地使用權的確權登記

《土地管理法》第三款規定：「單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關由國務院確定。」根據這一規定，依法使用國有土地的單位和個人，應當向縣級以上人民政府提出土地使用權登記申請。縣級以上人民政府經過審查，認為符合法定條件和程序的，應當進行登記造冊，核發國有土地使用證，確認國有土地使用權。

3 、林地、草原、水面、灘塗等特殊地類的確權登記

《土地管理法》第十一條第四款規定：「確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《人華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。」

4 、土地變更登記

《土地管理法》第十二條規定：依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。」土地登記可以分為初始登記和變更登記兩種。初始登記一般情況下是土地的確權登記，而變更登記則是對依法改變權屬和用途的土地以及地上權利的登記。土地登記的一項重要功能即在於確保土地流轉、土地交易的安全，維護權利人的合法權益。因此，土地權屬和用途發生變動時，應當辦理土地變更登記手續，以確保土地登記的公示力和公信力。

5 、土地登記的法律效力

《土地管理法》第十三條規定：「依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。」只有經過登記的土地物權，包括所有權、使用權及他項權利，才具有公示力和公信力，才能在法律上對抗第三人。《土地管理法》第十三條的規定在法律上確保了土地登記的法律效力。對於依法登記的土地所有權和使用權。任何單位和個人不得侵犯。

（四）土地承包經營權

農村家庭聯產承包責任制是憲法規定的農村集體經濟所有制的基本形式，從法律上講，農民的土地承包經營權就是農民的農業用地使用權。根據《土地管理法》第十四條、第十五條的規定，農民集體所有土地的承包經營權包括以下主要內容：

在一般情況下，農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營。也可以根據實際情況，由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營。

農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府批准。

承包經營的土地只能用於種植業、林業、畜牧業、漁業生產。擅自將承包經營的土地改為建設用地的，應當承擔相應的法律責任。

家庭聯產承包責任制，其承包經營期限固定為 30 年。中央現在已經明確提出，為了保護承包土地農民的合法權益，新一輪的土地承包合同 30 年不變。由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，其承包經營期限由承包合同約定，法律不作限制性規定。

三、土地利用總體規劃

《土地管理法》根據土地用途管制的要求，提高了土地利用總體規劃的法律地位，要求以土地利用總體規劃為依據，確定土地的類別，劃定土地的用途，控制建設用地的總量，防止耕地的大量流失。

（一）土地利用總體規劃

土地利用總體規劃是指在一定區域內，根據國民經濟和社會發展對土地的需求以及當地的自然、經濟和社會條件，對該地區范圍內全部土地的利用所作的長期的、戰略性的總體布局和安排。土地利用總體規劃的根本作用在於以土地利用為中心，優化土地利用結構，促進各行業的健康發展。

1 、土地利用總體規劃的編制

（ 1 ）編制土地利用總體規劃的依據

[1] 國民經濟和社會發展規劃。國民經濟和社會發展規劃是全國或者某一地區經濟、社會發展的總體綱要。土地利用總體規劃的編制不能脫離國民經濟和社會發展規劃。

[2] 國土整治和資源環境保護的要求。「國土整治」是指在全國范圍內對土地進行的綜合整治，包括土地整理、土地復墾、土地開發等各項活動，其目的在於提高土地質量，增加有效耕地面積實現全國范圍土地的平衡和綜合開發利用。

[3] 土地供給能力。所謂土地供給 能力利用是指根據土地的自然條件和社會環境狀況，在一定的期限內，某一區域的土地所能提供的有限開發和使用的限度。

[4] 各項建設對土地的需求。

[5] 上一級編制的土地利用總體規劃。

（ 2 ）確保本行政區域內耕地不減少

省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。

地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低於上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。

（ 3 ）土地利用總體規劃編制原則

[1] 嚴格保護基本農田

基本農田是指根據一定時期人口和國民經濟對農產品的需求以及對建設用地佔用情況的預測而確定的長期不得佔用和基本農田保護區規劃期內佔用的耕地。它包括長期不得佔用的耕地和在基本農田保護區規劃期內不得佔用的耕地兩種。

[2] 提高土地利用率

只有充分挖掘現有土地的潛力，提高土地利用率，才有可能以少量的土地資源滿足眾多人口對農產品的需求。

[3] 保護生態環境

在編制土地利用總體規劃時，應當考慮到生態環境的保護和改善問題，合理安排可開墾的土地區域，防止造成生態環境惡化、土地荒漠化、水土流失、土地污染等破壞土地自然環境和耕作條件的情況，保障土地資源為我國社會經濟發展提供長期持續的發展動力。

[4] 實施耕地總量動態平衡

實施耕地總量動態平衡，《土地管理法》規定了大量措施。其中最重要的一條就是實行耕地佔用補償制度，佔用耕地必須按照「佔多少，墾多少」的原則進行補償。因此，編制土地利用總體規劃時，就應當考慮耕地總量動態平衡的要求，確保本行政區域內耕地總量不減少。

2 、土地利用總體規劃的審批

土地利用總體規劃實行分級審批。具體來說：

（ 1 ）省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃一律報國務院審批。

（ 2 ）省、自治區人民政府所在地的市的土地利用總體規劃，首先應當報省、自治區人民政府審核；經省、自治區人民政府審核同意後再報國務院批准。

（ 3 ）人口在 100 萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意後，報國務院批准。

（ 4 ）除了上述幾種情況外，其他土地利用總體規劃應當逐級上報省、自治區、直轄市 人民政府批准。

（ 5 ）鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批准。

3 、土地利用總體規劃的修改

《土地管理法》規定：修改已經批準的土地利用總體規劃，必須經原批准機關批准。即由那一級人民政府審批的土地利用總體規劃，由哪一級人民政府負責對規劃的修改進行審批。未經原批准土地利用總體規劃的機關批准，或者不是由原審批機關批准對土地利用總體規劃進行的修改，一律沒有法律效力。未經合法審批，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。擅自改變的應當承擔相應的法律責任。

（二）土地利用年度計劃

1 、建設用地總量控制

《土地管理法》第二十四條第一款規定：「各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。」

所謂建設用地總量控制是指國家對建設項目亂占農用地而實行的從總量上對建設用地的規模進行控制的制度。各級人民政府應當加強土地利用的計劃管理，只有列入計劃范圍，並不超出土地利用總體規劃和土地利用年度計劃確定的控制指標的建設項目，方可佔用土地。

建設用地總量控制主要通過兩種計劃手段來實施。一種是土地利用總體規劃的制定和實施，另一種是土地利用年度計劃管理。

2 、土地利用年度計劃

土地利用年度計劃是指根據土地利用總體規劃及國民經濟和社會發展計劃的要求，對國民經濟各部門的用地數量所作出的年度的具體安排，它是保護我國土地資源，協調各部門用地，實現建設用地總量控制的一項重要措施。

四、耕地保護

為保護我國業已不多的耕地資源，合理開發和利用土地，促進社會經濟的可持續發展。《土地管理法》增設一章，專門對耕地保護問題作出規定。

（一）耕地佔用補償制度

1 、耕地佔用補償

耕地佔用補償制度是指經國家有關部門批准用耕地進行非農業建設單位，應當按照「佔多少，墾多少」的原則，負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地，或者按照有關規定繳納耕地開墾費，由有關部門組織開墾新的耕地的制度。

2 、耕地總量動態平衡

中央提出的耕地總量動態平衡制度，在《土地管理法》中具體表現為第三十三條「耕地總量不減少」的規定。耕地佔用補償制度的執行，其根本目的就在於確保耕地總量不減少，也就是說，耕地佔用補償制度是實現耕地總量不減少的重要措施。

（二）基本農田保護制度

所謂基本農田，根據國務院 1998 年 12 月頒布的《基本農田保護條例》第二條，它是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確立的不得佔用的耕地。保護基本農田對我國城鄉人民農產品需求的滿足和國民經濟的發展有著重要意義。

《土地管理法》關於農業方面的土地使用了農用地、耕地、基本農田等不同的概念。農用地是一個大概念，除了建設用地和未利用地外的所有土地均屬於農用地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；耕地屬於農用地的范圍，是農用地中的一種；基本農田屬於耕地的范圍，但並不是所有的耕地都是基本農田，一般說，只有那些劃入基本農田保護區的耕地、才屬於基本農田。

1 、基本農田的范圍根據《土地管理法》第三十四條規定，下列耕地應當劃入基本農田保護區：

（ 1 ）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批准確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；

（ 2 ）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；

（ 3 ）蔬菜生產基地；

（ 4 ）農業科研、教學試驗田；

（ 5 ）國務院規定應當劃入基本農田保護區的其它耕地。

以省、自治區、直轄市 為單位，劃定的基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的 80% 以上。

2 、根據《基本農田保護條例》及有關法規的規定，劃定基本農田保護區的基本程序是：

（ 1 ）基本農田保護區規劃的編制與報批。

（ 2 ）基本農田保護數量指標的下達。

（ 3 ）劃區定界。

（ 4 ）設立保護標志。

（ 5 ）檢查驗收。

3 、劃入基本農田保護區的耕地應當實行特殊保護制度

根據《土地管理法》、《基本農田保護條例》的有關規定，主要有以下措施：

（ 1 ）嚴格控制耕地佔用。除能源、交通、水利等國家重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區，經批准可以佔用保護區的耕地外，其他非農業建設項目一律不準佔用保護區內的耕地。需佔用的，必須依照《土地管理法》規定的審批程序和審批許可權，由有批准權的人民政府批准。

（ 2 ）上收征地審批許可權。《土地管理法》第四十五條規定，徵用基本農田的，一律由國務院批准。

（ 3 ）限制開發區佔用基本農田保護區內的耕地，設立開發區一般不準佔用基本農田保護區內的耕地。

（ 4 ）非農業建設批准佔用基本農田保護區內的耕地的，實行耕地佔用補償。即開墾與所佔耕地數量和質量相當的耕地或者繳納耕地開墾費。

（ 5 ）禁止在基本農田保護區內佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等；禁止佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚以及擅自將基本農田保護區內的耕地轉為非耕地等。

（三）節約使用土地，控制耕地浪費

1 、節約使用土地，禁止非法佔用土地

根據《土地管理法》規定，法律對土地使用提出了以下幾項要求：

（ 1 ）非農業建設使用土地，必須貫徹節約使用的原則。根據建設項目的要求和技術能力等方面的實際情況，如果非農業建設項目可以開發利用荒地的，就不允許佔用耕地；可以開發利用土壤、地力比較差的劣地的，就不允許佔用地力高、土壤肥沃的好地。

（ 2 ）針對農村普遍存在的在耕地上建窯、建墳以及在耕地上從事其他各種破壞耕地條件的活動，《土地管理法》作出規定，禁止佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等。

（ 3 ）《土地管理法》規定，禁止佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚，違者應當承擔相應的法律責任。

2 、控制閑置耕地的行為

任何單位和個人獲得耕地的所有權或者使用權後，必須按照法律法規的有關規定開發使用，不得閑置、荒蕪。

（ 1 ）已經辦理審批手續，經合法程序取得的耕地，如果一年內不用，而該耕地又可以耕種並收獲的話，應當由原耕種該幅耕地的單位或者個人恢復耕種，或者由用地單位組織耕種。

（ 2 ）非農業建設佔用耕地的，如果一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地閑置費。

（ 3 ）連續二年未使用的，應當經原批准機關批准，由縣級以上政府無償收回用地單位的土地使用權。土地使用權一經收回，用地單位即喪失了繼續使用該幅土地的權利。

（ 4 ）收回土地使用權的耕地，如果原所有權是屬於農民集體的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

（ 5 ）承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止合同，收回發包的耕地，承包耕地的單位或者個人即喪失對該幅耕地的承包經營權。

（四）未利用地的開發、使用

1 、國家鼓勵開發未利用地

對於單位和個人開發未利用地，國家持鼓勵態度，並盡可能採取措施予以支持。

但是進行未利用地的開發，必須符合下列條件：

（ 1 ）所開發未利用地的地點和位置必須符合土地利用總體規劃。

（ 2 ）開發未利用地必須在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下進行。

（ 3 ）根據未利用地的地質和土壤條件，如果未利用地適宜優先開發成農用地的，應當優先開發成農用地。

2 、開墾未利用地的環境保護要求

《土地管理法》第三十八條對開發未利用地提出了生態環境保護的要求，第三十九條進一步規定了開墾未利用地的限制條件。

根據法律規定，開墾未利用地在生態環境保護方面必須做到：

（ 1 ）開墾未利用地必須事先進行科學論證和評估，對開墾可能造成的生態環境破壞問題作出充分估計，並事先採取預防措施。

（ 2 ）開墾未利用地時，禁止毀壞森林、草原、禁止圍湖造田和侵佔江河灘地。

（ 3 ）對於已經開墾、圍墾的破壞生態環境的土地，應當按照土地利用總體規劃的要求，有計劃、有步驟地退耕還林、還草、還牧。

五、建設用地

（一）建設用地的取得

1 、建設用地原則上要使用國有土地

《土地管理法》第四十三條第一款規定：「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。」第二款規定：「前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。」由於申請使用國有土地審批手續比較嚴格，因而有利於控制耕地的不合理佔用，同時，在集體土地轉換為國有土地後，國家通過調控土地一級市場，收取出讓金等土地有償使用費，有助於合理配置土地資源，並可以為財政積累資金，為現代化建設服務。

2 、建設用地使用集體所有土地的情形

《土地管理法》第四十三條第一款還規定：「興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」現在，經大多數的土地所有權單位，仍是人民公社時期的基本核算單位，生產隊所控制或行使所有權的區域；也有一部分土地直接歸村農民集體所有，這時的土地所有權單位就是村，其代表者則是村農民集體經濟組織或者村民委員會。

『肆』 土地出讓政策發生什麼變化了

熱點城市的土地出讓政策正悄悄發生，著重大變化。7月17日，南京和杭州對開內發商拿地或資質容商品房的要求作出了調整，南京取消了已執行快兩年的現房銷售政策，全面推行進件，致使商品住房面積杭州則規定經濟單位通過鏡頭字識別力取得的涉宅用地，地上建設的項目自持高平房屋應全部為住宅。累的是用兩個城市的調整方向，都是進一步加大朱莉住房的供應，落實購。租並舉的政策，同時在一定程度上加快土地開發和上市的節奏，增大阻力，住房供應。

『伍』 土地出讓過程中規劃部門不出規劃控制要求怎麼辦

規劃部門沒有規劃的地方是不能開發的。因為此地還沒有納入規劃范圍。

『陸』 國有土地出讓的問題.

首先國有土地出讓的主體是代表國家行使權利的當地國土主管部門,你不具備出讓資格(有受讓資格).

根據你所描述的情況,一是"2001年在工業園建廠",二是"國有土地"並且已有"50年使用權"的限制,故本人認為你所使用的土地已經辦了出讓,現在你面臨的是要轉讓的問題.那麼答復如下:

1、根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，如果符合規定可以按市場行為自由轉讓（具體條件可參考《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第二節的有關規定http://www.cin.gov.cn/law/main/law029.htm）
2、費用：
轉讓方：主要是營業稅、增值稅
受讓方：主要是契稅、管理費等（如果改變用地性質要補交土地出讓金）
3、我國現在執行的是2004年8月28日通過修改並頒布實施的《中華人民共和國土地管理法》http://www.cin.gov.cn/law/other/2000111612-00.htm
關於「地價翻倍」的說法，可能是你理解錯誤，我想你所說的是「關於新增建設用地使用費增加一倍的規定」這只是對新增建設用地設定的，並且是由原來的10元/平米左右增為20元/平米左右，對地價有影響但不象你所說的那麼大。

『柒』 什麼叫土地整改啊 具體點謝謝

在一定區域內，按照土地利用目標和用途，採取行政、經濟、法律和工程技術手段，對土地利用狀況進行調整改造、綜合整治，提高土地利用率和產出率，改善生產、生活條件和生態環境的過程。

『捌』 國土資源局為什麼暫停土地出讓金業務

國土資廳函〔2017〕362號
北京中礦聯咨詢中心：
根據國家審計署《國土資源部2016年第內四季度貫徹落實國家重大容政策措施跟蹤審計發現問題整改函》（審資源函〔2016〕11號）意見，經研究決定，你單位開展的用於國土資源部備案的礦產資源儲量評審工作暫停。
2017年3月7

『玖』 土地整改怎麼回事

說簡單一點，中國共產黨代表的工人和農民階級的利益。而國民政府時期，土地大部分集中在地主、土豪劣紳手中，共產黨搞土地改革，就是土地全部收歸國有，再分給農民！

『拾』 關於政府出讓土地的問題

您表述不夠完整，應該是問最高價競得土地後再違約放棄吧？如果還在競內價中不存在最高容價者。
如果已經完成競價拍賣，最高出價競拍人違約放棄中標地塊。因為競拍已經結束，不會要求第二價高者必得，所以不會扣除保證金。如果有額外條款，允許第二名獲得，也是協商。