土地整改可研究性初步報告

A. 某旅遊度假區300畝土地地塊考察及初步判定報告

一、 地塊位置綜述

本次考察地塊位於XX市市XX旅遊度假區東部區域，距離XX鎮政府所在地約2.6公里，南向到黃海海灘約1.5公里，西側距離XX市某國際高爾夫球場約800米；地塊東北方向緊靠自然村落。

二、 地塊現狀情況分析

1、地塊地質地貌描述：

地塊面積約為299.16畝（紅線圖尚未確定），地形為邊線齊整的四邊形，現狀為蝦池、沼澤、蘆葦、野生魚類及水禽共生的灘塗地，尚未進行平整，地塊南側有砂土鋪墊成的車行道。（如圖示：）

2、環境污染情況

1〉空氣：空氣狀況良，基本無浮塵；空氣中有淡淡海腥味。

2〉噪音：周圍較為寧靜，考察時間段內（上午9：20-10：00）無噪音。

3〉水質：廢棄蝦池及沼澤地水質較為清冽，生長有蘆葦、野生魚類和水鳥。

4〉土地：無垃圾污染。

3、地塊用地性質

1〉本地塊用地性質為：商住用地。

2〉本地塊南側地塊皆為商住性質，其中規劃建設五星級酒店一個，由澳大利亞投資；地塊北側為工業用地，已引入投資5億元的大型工業項目。

4、地塊優劣勢分析

優勢：1〉地塊位於XX市市近年來經濟和房地產發展迅猛的XX旅遊度假區，具備旅遊地產項目開發先天條件。

2〉地塊5公里半徑內休閑度假資源較為豐富（金沙灘海岸、高爾夫球場、遊艇俱樂部、星級酒店、萬噸級客貨運碼頭等）。

3〉XX到QD市跨海大橋的動工，將加速XX區域與QD的融合，優美的海岸景觀資源與相對低廉的房價，必將成就「QD後花園」的開發和建設。

4〉區域地塊沒有進行限制性規劃，在取得土地之後，對建築容積率的調整有一定主動權。

5〉作為XX市市招商引資開發項目，可以享受到一系列的政策優惠，如拿地成本的協商控制，有關開發政策性費用的減免，政府專人全程對接和手續辦理等。

6〉本地塊附近其他地塊已經拍出，區域內上千畝的地塊開發規模效應，可使本地塊的市政配套進一步加快。

7〉某集團雄厚的企業實力，同時自主建設施工，可降低地塊整體開發成本。

劣勢：1〉地塊區域2公里內無任何市政配套，地塊七通一平現狀均尚未達到，一方面影響地塊開發工程進度，另一方面會影響樓盤的銷售，從而使地塊開發周期和營銷周期拖長，並額外增加開發成本。

2〉本地塊距離XX市國家級核電站9公里多，在進行樓盤銷售推廣過程中，會因為核電站的存在而造成消費群體的心理抗性，如形成市場連鎖反應，本地塊的開發會存在很大投資風險。

3〉周邊上千畝地塊的同時開發，會使區域內的樓盤項目競爭壓力增加，無形會增加營銷成本。

4〉XX市XX旅遊度假區景觀資源最優，距離QD跨海大橋最近的西部區（山、海、灘、湖），如XX鎮、XX鄉的土地全部被XX市市政府進行了控制，尚未投入市場進行開發，在東部土地全部出讓之後，西部土地的出讓勢必使東部區的土地開發和樓盤銷售受阻。

5〉XX市XX房地產市場存在泡沫現象，開發量大，而且集中，產品也比較相似，供應市場產品供應比例遠高於消費需求市場。

6〉作為旅遊地產開發的項目，在吸引外來旅遊、度假的消費者時，XX市XX同時會受到膠東半島縣域擁有同樣海景資源的乳山銀灘、榮成石島、蓬萊、龍口等區域的客戶爭搶；反過來說，可供客戶選擇的海景樓盤城市較多，擁有性價比最高的海岸小城將會備受青睞。

三、 地塊交通及配套規劃情況

1、 QD跨海大橋的建設

項目介紹： 該項目位於黃海與丁字灣交接的丁字河口處，從XX市XX鎮XX村向南經1.38公里連接X島（海中島嶼），從X島向南經1.92公里至XX碼頭，大橋總跨度3.3公里，其中QDXX段1.13公里，YTXX市段2.17公里。跨海大橋建成後，可將QD到XX市的距離縮短26公里，從QD市區去XX市只需40分鍾。

2、 XX市海濱東路的建設（如圖）

XX市市2006年「四大工程」之一：XX市濱海路工程建設全面拉開序幕。正在建設中的XX市濱海路東起旅遊度假區，西至XX島，全長25.3公里，全線共設大橋2座、小橋6座、涵洞33道。濱海路與青威路相連的XX連接線工程也同時開工建設，XX連接線路線全長11公里，全線共設小橋5座、涵洞20道。目前，該工程正在進行清表工作。該工程的建設，將充分整合XX市濱海帶旅遊資源，並進一步接受威海及QD的經濟輻射，對提高XX市乃至XX的城市文化和城市水平具有重大的推動作用。

3、 XX市新市政府的建設

4、 XX市萬噸級客貨運碼頭的規劃建設

作為YT市南部海岸線惟一港口，XX市港目前正在忙著擴容，其擴建工程中的兩個萬噸級泊位碼頭將分別於4月、6月投入運營。一期工程投資2.5億元，將XX市港建成具有兩個五千噸級泊位和兩個萬噸級泊位的碼頭；二期工程投資4.6億元，建設三萬噸級以上泊位。擴建後的XX市港將打通通向國際的海上通道，有利於XX市市腹地及周邊地區農、牧、漁、果蔬以及礦產資源等的輸出和煤炭、石油、鋼鐵、木材、化肥等資源的輸入；有利於完善山東半島港口布局，促進地區的經濟發展；港口擴建後，港口吸引半徑必將有所擴大，遠景發展可分流藍煙鐵路進出的貨物。

5、 XX市國際遊艇俱樂部的擴建（如圖）

遊艇會位於XX市旅遊度假區內，項目總投資1.4億元，一期建築面積為25萬平方米，包括：遊艇俱樂部、產權式酒店、產權式酒店公寓、遊艇會務中心及其配套設施、海上泊位等。目前產權式酒店及公寓已經封頂並開始預售，總長度達610米的遊艇碼頭主體工程已經完成，並開始進入碼頭地面硬化階段，該碼頭目前規劃了200個遊艇泊位，整個項目建成後，該項目將成為目前膠東半島最大的遊艇碼頭以及膠東首個集休閑、健身、旅遊、辦公、購物為一體的海上高檔綜合旅遊景區。

6、 XX市國際高爾夫球場的擴建

蘇格蘭標准十八洞濱海高爾夫球場——XX度假區內有某集團在大陸興建的亞洲唯一風格的蘇格蘭標准十八洞濱海高爾夫球場，每年吸引著大量的高爾夫愛好者前來揮桿，其中以韓日高爾夫愛好者居多。球場位於萬米黃金海岸上，佔地100萬平方米，這里四季分明，四周景觀隨季節千變萬化，地貌且受濱海地形的影響，整個球場的自然景觀及氣氛十分類似蘇格蘭地區的古老濱海球場。

7、 XX市2012年亞沙會運動場地、場館規劃建設

根據初步測算，亞沙會運動場館及亞運村的建設共需佔用土地6000畝，2006年12月，XX市被亞奧理事會正式確定為第三屆亞洲沙灘運動會舉辦城市後，在亞沙會建設規劃選址尚未確定的情況下，市國土資源局提前運作，到目前，已經完成土地審批2500畝，但仍然有3500畝土地需求缺口。市國土資源局:"下一步我們將把亞沙會體育場館及亞運村等周邊區域作為土地經營工作的重點，力爭每年完成土地儲備1500畝，並按照高標准規劃、高質量招商的工作思路，以招拍掛出讓的方式，選擇實力雄厚的客商參與濱海地區經營性用地開發建設，在全面釋放土地能量，增加政府土地收益的同時，加快亞沙會場館周邊區域開發建設進度，進一步提升XX市城市品位。

四、XX旅遊度假區海景樓盤開發情況統計（略）

五、 XX旅遊度假區房地產市場發展綜述

XX房地產市場是隨著旅遊度假區的設立而發展起來的，隨著市政府搬遷和跨海大橋的建設而逐漸升溫。一些有遠見的外地開發商紛紛湧入，搶灘XX市市場。

如果考慮到該區域地塊的稀缺性和長遠發展，目前的規劃設計顯然不夠超前，對土地的利用率不夠，難免出現重復建設的情況。從目前XX的周邊配套和居住環境來看，不適宜居住，客戶購買也多半是為了投資，自住的很少。

B. 可行性研究報告和初步設計報告有何具體區別

一、指代不同

1、可行性研究報告：是項目是否可行的研究報告。

2、初步設計報專告：某屬建設項目的初步設計報告。

二、內容不同

1、可行性研究報告：是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。

2、初步設計報告：項目的最初構思、總體方案、初步預算、項目預期效果等。

三、作用不同

1、可行性研究報告：是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成後的社會經濟效益。

2、初步設計報告：用於項目立項、項目論證、項目投標、吸引資金等等。

C. 項目的可行性報告通過了發改委的批復之後，就可以直接建設了嗎如果可以，大概開工時間有沒有期限

（一）關於項目前期工作階段的基本建設程序管理
1.項目立項批復：項目單位編制項目建議書，對項目建設的必要性、擬建地點、擬建規模、投資估算、資金籌措以及經濟效益和社會效益進行初步分析，並附相關文件資料向發展改革部門申請立項批復。各級發展改革部門按許可權審查，對符合要求的做出立項批復。需要注意的是：根據項目的不同特點和實際情況，項目審批部門可以簡化項目立項批復程序，對項目建議書和可行性研究報告進行合並審批。
2.項目可研批復：項目建議書批准後，項目單位應委託相應資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，並附相關文件資料向發展改革部門申請可研批復。各級發展改革部門按許可權審查，對符合要求的做出可研批復。經批準的可研報告是確定建設項目、進行初步設計的依據。
3.項目初設批復：可行性研究報告經批准後，項目單位應當選擇具有相應資質的設計單位，依照批準的可行性研究報告進行初步設計，並附相關文件資料向各行業建設行政主管部門申請初設批復。各級建設行政主管部門會同發展改革部門、相關行業主管部門按許可權審查，對符合要求的做出初設批復。需要注意的是：項目初設審查包括初步設計概算審查，各級發展改革部門在初步設計審查中的重點就是負責項目概算審查。同時，按照國家《政府投資條例》（徵求意見稿），概算總投資超過可行性研究報告審定的估算總投資百分之十的，或者建設單位、建設性質、建設地點、建設規模、工藝技術方案發生重大變更的，應當按規定報原可行性研究報告審批部門批准。
4.項目選址與規劃許可手續：按照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國務院辦公廳關於加強和改進城鄉規劃工作的通知》（國辦發【2000】25號）、《<城市規劃法>實施辦法》（1995.6）等規定，由市、縣人民政府城市規劃行政主管部門核發。
5.項目用地批准手續：根據國土資源部令第27號《建設項目用地預審管理辦法》，需人民政府或有批准權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，項目用地預審手續由該人民政府的國土資源管理部門受理。同時，建設項目還應依法取得國有土地使用證書（或國有土地劃撥決定書或有權機關批準的建設用地批准文件）。
6.項目環評批復手續：按照《中華人民共和國環境影響評價法》（2003年9月1日）、《建設項目環境保護管理條例》、《中華人民共和國環境影響評價法》實施辦法、《人民政府關於印發<建設項目環境影響評價分級審批辦法>的通知》等規定，由各級環保部門受理。
7.項目節能評估和審查手續：按照《中華人民共和國節約能源法》、《國務院關於加強節能工作的決定》、《固定資產投資項目節能評估和審查暫行辦法》、《基本建設項目節能評估和審查實施意見》規定，由各級發展改革部門受理。
8.項目施工許可手續：按照《中華人民共和國建築法》、《建築管理條例》規定，由項目所在地市、縣人民政府城鄉規劃建設部門受理。
政府投資項目在履行上述基本建設程序時，項目單位應首先向發展改革等項目審批部門報送項目建議書，依據項目建議書批復文件分別向城鄉規劃、國土資源和環境保護部門申請辦理規劃選址、用地預審和環境影響評價審批手續。完成相關手續後，項目單位根據項目論證情況向發展改革等項目審批部門報送可行性研究報告，並附規劃選址、用地預審和環評審批文件。項目單位依據可行性研究報告批復文件向城鄉規劃部門申請辦理規劃許可手續，向國土資源部門申請辦理正式用地手續。最後向建設部門申請辦理施工許可手續。

D. 水庫建設從項目建議書到可行性研究報告到初步設計報告到開工建設需報哪些材料及審

新建水庫工程基建程序主要包括以下方面：
一、《項目建議書》階段（中型以上水版庫才編制權）：編制《項目建議書》的時候應同時完成《土地勘測定界報告》；
二、《可行性研究報告》階段：同時編制完成《水資源論證報告》、《水土保持方案報告》、土地預審文件、《征地移民專題報告》、《環境影響評價報告》和《林地使用報告》；
三、《初步設計報告》階段：初設報告評審前必須完成可研階段的所有專題報告的批復。初設批復後，工程即可開工建設。

E. 弱弱地問下，項目建議書的批復和可行性研究報告的批復兩者之間的區別他們是不是不是同一份文件呢

二者並不相同，也不是同一份文件。

項目可行性研究報告與項目建議書的區別如下：

在項目開展前期准備中，可行性研究報告和項目建議書，通常在研究范圍和內容結構上基本相同，但是因為二者研究目的和工作條件不同，所處工作階段的作用和要求不同，故在計算精度上、深度和研究重點要求有所不同。

1、研究的任務不同

機會研究階段的項目建議書是為發現市場投資機會提出項目(立項准備)所作的研究分析，主要是論證項目的必要性和建設條件是否具備；

而可行性研究報告必須進行全面深入的技術經濟論證，做多方案比較，推薦最佳方案，或者否定改項目並提出充分理由，為最終決策提供可靠的依據;

2、基礎資料和依據不同

項目建議書基本的依據是國家的長遠規劃、行業及地區規劃、產業政策，與擬建項目有關的自然資源條件和生產布局狀況，項目主管部門的有關批文，初步的市場預測資料；

可行性研究報告除了以批準的項目建議書作為依據外，還有詳細的設計資料和經過深入調查研究後掌握的比較翔實確鑿的數據與資料作為依據。

3、上報的研究成果內容不同

機會研究和初步可行性研究報告的研究成果包括：項目建議書，附上市場初步調查報告、建設地點初選報告、初步勘查報告等文件;

而可行性研究階段的成果包括：可行性研究報告，附上市場調查報告、廠址選擇報告、地址勘查報告、資源調查報告、環境影響評價報告和自然災害預測資料等文件。

4、內容繁簡和深淺程度不同

項目建議書只要求一個大概的輪廓，內容概略簡潔，而可行性研究報告必須詳細深入，分析細致，內容翔實。

5、投資估算的精度要求不同

項目建議書與實際發生的投資額差距較大，誤差允許控制在±20%以內，而可行性研究報告對建設投資和生產成本應該進行分項詳細估算，其誤差應該控制在±10%以內。

(5)土地整改可研究性初步報告擴展閱讀：

1、項目建議書（又稱項目立項申請書或立項申請報告）由項目籌建單位或項目法人根據國民經濟的發展、國家和地方中長期規劃、產業政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，就某一具體新建、擴建項目提出的項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。

它要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，把項目投資的設想變為概略的投資建議。

項目建議書是由項目投資方向其主管部門上報的文件，目前廣泛應用於項目的國家立項審批工作中。它要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，把項目投資的設想變為概略的投資建議。

項目建議書的呈報可以供項目審批機關作出初步決策。它可以減少項目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎 。

2、可行性研究報告是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證。

在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成後的社會經濟效益。

在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

可行性研究報告分為政府審批核准用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核准用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。

具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、徵用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

網路——可行性研究報告

網路——項目建議書

F. 項目初步論證和項目可行性研究報告的關系是什麼

根據我多年來編制項目可行性研究報告編制的工作體會，政府審批機關接到企業報送的內可研報告容後，常常會組織專家召開論證會，對可研報告中陳述的技術、經濟問題進行論證，以確定項目是否可行？是否可以批准。
所以，二者之間的關系，是編制可研報告在前、論證會在後。而論證會的依據就是可研報告文本。
當然，業主在接到委託設計院編制好的項目可研報告後，有時也召開專家論證會。也是以可研報告作為論證會的依據。

G. 初步可行性研究報告就是項目建議書么

有相似之來處，但不是一源個概念。
項目建議書：主要提供的前期市場調研數據來證明本項目是可以運營的。比如：在某個街道邊開個小超市，建議書中 主要說明支撐開超市的數據是多少，也就是市場的優勢和劣勢，機會和威脅等內容。

可行性報告是指：前期的市場調研數據，上述的SWOT分析（目前市場狀況），推行該項目的營銷策略，團隊建設，團隊組織架構設置，風險管理。

H. 土地整理初步設計報告屬於保密文件嗎

屬於保密工程前期文件

I. 勘察設計和初步可行性研究報告、可行性研究報告、初步設計、施工圖、竣工圖設計的區別

可行性研究報告 是建設方想在某地投資建設，委託有資質的咨詢部門，考察、收專集、計算當地的屬各種有利及不利的資料信息，整理、比較後提出有依據的可不可行的結論。這裡麵包含交通、資源、水文地質、勞動力、市場等等，圍繞投資方及國家的利益為出發點。此結論報發改委批准立項.
初步設計 是建設方在已取得（或將取得）某地塊的土地使用權且立項已批准後，按照建設方的要求做出工程的設計方案並含有各種指標的文件，待提供當地規劃部門審批。
施工圖 是已取得某地塊的土地使用權，規劃部門已劃定建築紅線並批准了報審的初步設計，地質勘察報告已提供等，建設方委託有相應資質的設計院根據規劃部門批準的初步設計進行詳細的建築、結構、水、電、暖、通等全套的、能指導施工的設計文件。
竣工圖 不是設計文件，是施工完成後，竣工驗收、備案、存檔的『驗收文件』，應由施工單位畫出與實物相符的全套圖紙。

J. 可行性研究報告 和初步設計能不能同一傢具有相應咨質的單位進行編制是否有相應的法律法規

可以是同一家，只要具備相應資質。但不能與施工有關。