小區環境整改通知書
A. 前期物業管理與前期物業服務有區別嗎
一回事。
其實，物業公司的管理和服務不是相互獨立的兩個部分，我們通常所說的物業公司或者物業管理公司或者物業服務公司，應該是物業管理服務公司的簡稱，物業管理服務本質上可以概括為：對物的管理，對人的服務。
那麼，什麼是物業管理的前期管理服務呢？
物業管理的前期管理服務是指開發建設項目立項後,物業管理企業在接管物業之前,由開發建設單位聘任或委託物業管理企業參與物業的規劃設計和建設的過程。主要是從業主(使用人)及物業管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發出的物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。做好小區的前期物業管理服務是解決物業管理矛盾糾紛、提高物業管理水平的重要途徑。亦是有利於房地產開發商樓盤的質量和銷售、有利於維護業主合法權益。對開發商利益、業主權益和社會穩定都具有重大意義。然而,在房地產開發中,房地產項目的滾動開發、業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住。為了搞好物業管理服務的後期工作,就得加強對小區前期物業管理服務地力度,筆者認為應該做好以下幾方面工作：
第一,重視小區物業的前期介入工作
物業管理企業在介入房地產開發項目之後,應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況,編制物業管理方案,成立前期介入小組會同設計部門、施工單位、開發商一起會審圖紙,主要是從業主使用的角度就原設計中不合理的部分提出建議,亦可根據物業管理的實際經驗,向相關部門提供各項設備設施的性能、質量和廠家信譽等情況並提出有價值的建議。參與小區物業設施設備安裝調試的全過程,特別重視對給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設備系統的檢查,發現問題及時要求開發商解決,既能避免日後提高物業管理成本,又能確保各項設備設施在投入使用時能正常運行,促使物業更易貼近業主起居生活。
第二,物業的接管驗收
物業的接管驗收是前期物業管理的一個重要環節,是對已竣工驗收並達到交付使用條件的物業項目進行再一次的質量把關工作,亦是明確物業管理公司與開發商維修管理責任的重要措施。物業的接管驗收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗收;其二是公共配套設施設備的接管驗收。
其一,樓宇本體的交接驗收工作。
參照建設部1991年7月頒布的《房屋接管驗收標准》以及建設局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建築質量逐套檢驗管理規定》,建設單位在進行商品住宅建築工程竣工驗收時,物業管理公司前期介入小組應參與由建設單位組織工程施工和監理等單位對每一套住宅的建築觀感、使用功能和使用安全等內容進行專門檢驗。逐套檢驗項目包括建築結構、地面、牆面、防水、室內電氣安裝等10多個方面。物業管理公司前期介入小組嚴格按照市建設工程質量監督機構公布的《深圳市商品住宅建築質量逐套檢驗指引》對工程進行逐套檢驗,並填寫《檢驗結果表》。建設單位依據《檢驗結果表》和《房屋建築工程竣工驗收報告》,逐套出具《商品住宅建築質量合格證明》。
其二,公共配套設備設施的接管驗收工作
公共配套設備設施的接管驗收是小區物業前期管理過程中一個重要的環節,其可以明確交接雙方的責、權、利關系,固在接管驗收中嚴格把好質量關。雖然物業管理前期介入小組參與了小區公共配套設備設施的安裝調試過程,但是還得分二個階段(一階段是預驗收;二階段是正式驗收)來接管小區公共配套設備設施。
其一,驗收小組按照驗收計劃、標准(依據建設部《房屋接管驗收標標准》),按專業分工進行以預驗收,在其過程中查出不符合標準的項目,遞交書面的《物業驗收整改通知書》給移交單位,並要求限期整改完成。尤其是對單項設備驗收中,須進行試運行驗收,主要驗收設備的安裝質量各運轉中設備的主要技術指標,對不符合指標的,及時提出書面意見,要求移交單位組織設備製造廠或施工單位重新調試,直至驗收標准方可止;
其二,正式驗收是在預驗收中提出的項目落實後,驗收小組要進行檢查、驗證,如整改合格,而進行的正式驗收。須做到「三符合，一完整」。
所謂「三符合，一完整其實就是：
1，是圖紙與設備規格型號、數量符合;
2，是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合;
3，是設備包括設備連接的整個系統的技術性能與設計的功能符合。
4，「一完整」：就是圖紙資料完整,如產權資料、技術資料、竣工驗收證明書及設備設施檢驗合格證書等。
物業的接管驗收是一項頗具復雜的過程,不僅涉及到建築工程技術,而且牽涉到眾多法規政策,常見一些實際結果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗收中存在的問題,需把握好二個基本原則:其一是堅持原則性與靈活性相結合原則,即對一些不盡人意的問題,接管驗收人員不必拘泥於成規,要針對不同情況分別採取措施,具體問題具體分析,大家共同協商，力爭合理地、圓滿地解決驗收中存在的問題。其二是做到細致入微與整體把握相結合原則,即在物業接管驗收中不能因注重細致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細節問題。
第三,做好環境衛生保潔工作
環境衛生管理是小區物業管理中一項至關重要的工作,環境衛生保潔工作是住宅小區物業管理最直觀環節,亦是業戶評價物業管理公司能力高低的要素。行業上一般將小區的環境衛生保潔工作聘請專業的清潔公司管理,物業管理公司起監督管理作用。前期物業小區環境衛生保潔二大重點工作：
一，是物業清潔的開荒工作;
二，是房屋裝修期的清潔工作。
物業管理公司對新建物業的清潔開荒(是指管理公司在完成對物業的竣工驗收、接管驗收之後,對物業內外進行全面、徹底的清潔,將乾乾凈凈的物業交給業主)工作特別重視,安排專人全程監管清潔公司的開荒工作,專業清潔公司集中人手大規模對物業進行清潔開荒,其內容不限於:對物業內外建築垃圾的清理;對玻璃、地面、牆面等處所沾灰塵、污垢的清除;對公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設施的清掃等。物業的清潔保持階段是指業主入住後清潔,業主入伙後伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對專業清潔公司的一個嚴峻的考驗。常常是前邊掃後邊倒,保潔始終無法達到應有的效果,小區總是處於一種比較臟亂的狀態。針對這種現象,裝修期的環境衛生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時、定點、定人進行各種垃圾的分類收集、處理和清運,以及清、掃、擦、抹等專業性操作,同時還可以適當增加保潔力量,增加保潔次數來維護小區內公共區域的清潔衛生;三是加強宣傳教育和督查力度,採取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養業主文明衛生的好習慣,使其知道,只有養成良好的衛生習慣,才能將小區營造出整潔、衛生、優美、舒適的生活環境。
第四,做好業主入伙工作
入伙亦稱入住,是指入住人收到書面入住(入伙)通知並辦理完結相應手續;入住人收到入住(入伙)通知後在限定期限內不辦理相應手續的,亦視為入住。《入伙通知書》發出時,應清楚說明入伙的條件,以便日後業主推遲辦理時,物業管理服務費(業主可以放棄入住的權利但須承擔繳納物業服務的義務)的收取工作能夠順利開展。向業主的入伙通知發放後,物業公司應及時組建引導組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關組織,依據購房合同以有相關法律文件,如《房屋竣工驗收備案回執》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》公共設施設備移交清單等文件,認真准備業主入伙資料文件並由小組長負責相關的培訓和指導工作。入伙現場要營造出喜慶的氛圍,車輛/行人進出有序,服務人員著裝整齊、熱情、禮貌大方。入伙期間採用「一條龍」服務模式進行,發展商、施工單位、公共事業部門、物業公司聯合現場辦公。
業主手持《入伙通知書》進入物業公司入伙接待處、由接待人員核對身份後,在《業主簽到表》簽到,然後辦理入伙手續簽署的相關文件,如:《業主管理規約》、《前期物業管理協議》、《防火責任書》、《業戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委託協議》等。房屋驗收交接時,物業管理公司組織專業人員與業主共同對住宅室內水電、門窗、牆壁、地面等項目進行查驗交接,雙方逐項查驗,逐項登記,如發現問題記錄下來,存檔管理,督促相關部門限期整改;如經查驗無問題,與業主確認水、電、氣表底度,並在《驗房交接表》上簽字認可移交房屋鑰匙。總之,在業主入伙期間要做到一切為業主著想,以業主為中心開展各項工作。
第五,妥善協調三者之間的各種矛盾
物業管理公司特別注意協調好業主與開放商之間發生的矛盾,既要承擔起開發商賦予的管理服務職責,為開發商排憂解難,又不能犧牲業主的利益。在業主與開發商之間處理好三者關系,物業管理公司起著一種協調和信息傳遞作用。尤其對業主反映的問題,如房屋質量問題,首先要分清性質,弄清情況,做好解釋工作,本著「誰受理,誰跟進,誰回復」的原則,及時快捷地將業主反應的問題傳遞給相關部門,積極協調各方妥善解決,在最短的時間解決業主反映的問題。
第六,抓好小區公共秩序管理工作
小區公共秩序管理在住宅區物業管理中佔有很重要的地位,它是物業管理公司為防火、防盜、防破壞、防災害事故等而實施的一系列安全措施,秩序維護員不僅要善於發現安全隱患,更要有防止、終止危及或影響轄區內業戶造成損失及傷害的能力,亦是體現一個管理公司服務水平的重要環節。公共秩序管理主要工作：
其一，健全安全管理制度和完善崗位責任制,制度是企業利益的保障,「沒有規矩不成方圓」,制定完善詳細的規章制度。如小區大門崗,嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關,對來訪人員實行「來訪登記」制度,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區;大件物品持《物品放行條》放出等;
其二，建立「預防為主,防治結合」以及「群防群治」的機制,維護片區治安,物業管理公司應與當地轄區社區人員保持密切聯系,緊密合作,與當地片警保持良好的關系,及時了解當地治安情況,確保轄區物業的安全。如業主入伙後伴隨房屋裝修伊始,進出小區裝修人員比較多且雜,加之小區安全防範的配套設施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機,因此要加強小區的巡查次數,記錄好巡查情況,一經發現可疑情況要及時處置,發現失竊事件要及時報案。再如在遇到特殊緊急情況時,住用戶家中和辦公區域,發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件時,要善於藉助第三方的力量,雖然可以採取緊急避險和正當防衛的做法,但在採取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)見證,以規避風險,減少損失;
其三，是要充分利用好已有的安全設施,如電子門禁、可視對講、監控攝像機等設備,減少失竊案件發生機率;
其四，抓好小區進出車輛的管制和疏導,有利於維護小區交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛,要及時裝卸,避免長時間停留,以減少小區交通壓力。通過嚴格的訓練,加強管理,在車輛進入小區時,認真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防範設備,適當配備先進的技術器具設施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等,才能有效的確保車場安全運行;
其五，組建一支高素質的秩序維護隊伍,不定期對秩序維護員的實施培訓,主要從「業務知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓著手。更是加強其服務意識方面的培養,把「讓主戶滿意」作為秩序維護員工作的准則,把轄區內的公共秩序服務工作做得更細、更好。
第七,加強對房屋的二次裝修管理監督工作
裝修監管是物業管理公司根據政府有關法規、條例,受發展商或全體業主委託,對物業管轄范圍的業主或使用人在物業裝修過程中,監督施工是否符合規范、結構安全、房屋外觀統一、消防、供水、供電、燃氣等要求行為裝修的定義。裝修監管是前期物業管理的另一項重要工作,也是容易引起房屋質量投訴的重要環節,解決不好就會發生推諉扯皮現象。鑒於此,加強前期住宅室內裝飾裝修監管應注重抓好：
其一，根據相關法律法規制定「物業二次裝修管理規約」在業主入住、裝修前,物業公司要履行告知義務,將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時間、裝修垃圾統堆放點、裝修人員和材料進出通道等),以便業主了解和執行並辦理相關裝修手續。同時要抓好對每戶裝修方案的審核,對違反房屋裝飾裝修規定的行為發現後要及時糾正,做好說服解釋工作;
其二，在房屋裝修動工之前,需再次與業戶或裝修單位確認室內給排水支管、地面防水等均於正常狀態,方可發放《裝修許可證》;
其三,掌握業主裝修過程中的重點,裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點,在業主材料進場和水電路改造或地牆面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規意圖的業主,一天要巡檢4次以上,及時制止違規裝修現象。在巡查裝修施工的過程中,重點要巡查水、電的安裝情況、業主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重牆體的情況發生、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進行防水實驗,避免入住後給其它業主造成損失。認真填寫《裝修巡查記錄》;
其四，對違章裝修的要嚴厲制止,並使其控制在萌芽狀態,以便控制事態的擴展並向業主發《裝修違章整改通知書》,讓業主簽字確認,將復印件存放於檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅持以規服人,以理服人,以禮悅人的原則,以良好的態度和禮貌贏得業主對裝修監管工作的理解與支持。
第八,抓好對物業管理服務供給者培訓
物業管理是對專業化要求很高的行業,物業管理者要求是多面手,要能在不同場合充當不同的角色,物業管理從業者必須具備較高的綜合素質,在物業管理前期物業管理服務中,物業管理人員的整體行為將成為關繫到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。鑒於此,物業服務供給者的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。
其一，管理知識方面
對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識(如物業管理、公共關系等)、財務知識、法律知識(要非常精通行業法律法規,熟悉必要的法律知識),對提升服務的內容和檔次大有幫助。
其二，專業技能方面
物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護,而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等,又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區服務和社區文化。這就要求物業管理人員掌握上述工作所必須的專業技能,以及時為業主提供專業的服務。此外,面對各式各樣的業主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的;
其三，服務態度
物業管理是通過為業主提供公共服務、專項服務、特約服務而獲得經濟效益、社會效益和環境效益,服務是物業全部管理經營活動的中心，因此,全體物業從業人員都應樹立「用戶至上、服務第一」的思想,把為業主提供多層次、全方位的服務作為物業管理企業全體員工的神聖職責,在工作中時時處處為業主著想,盡最大努力為業主提供優質的、完善創新的服務,贏取業主的贊同和認可。物業管理不是什麼深奧的學問,一個溫馨的問候、一個小小的舉措、一個小小的手勢、一個甜美的微笑,都會增加我們與業主的感情、化解與業主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務水平。
綜上所述，加強前期物業管理,不但能保證業主(購房人)的長遠利益,還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃,保證物業的施工質量,達到完善物業的使用功能,促進房產的銷售。同時,加強前期物業管理,有利於規范物業管理活動,可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強前期管理,可以更貼近業主和使用人的實際需求,使小區規劃更趨向於人性化,使物業管理人員能夠較早地了解和熟悉物業的情況,為日後更好地開展物業管理服務打下基礎。
以上綜合網路資料，希望對你有所幫助，謝謝採納!
B. 法律上允許車庫拿來住人嗎
不可以。
根據《物業管理條例》第四十九條規定：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途，禁止將車庫用於居住、生產、經營。
業主擅自將原本用於停放車輛的車庫用於居住的行為，已經改變了車庫的用途。此外，將車庫如果住戶居住時私拉亂接水電、污水管線，操作不規范，容易產生安全隱患。
由於租住戶在工作時間、生活習慣上與小區其他業主的差異，也極易出現污物隨意排放、噪音擾民甚至治安事件。不僅如此，租住戶佔用車庫的行為，也擠佔了小區內部的配套設施。
(2)小區環境整改通知書擴展閱讀：
相關案例：小區車庫變商鋪屬違規
近日，家住海口鳳翔東路天上人間小區的業主張女士向本報反映，該小區71-73棟的幾個車庫被出租或業主自己使用開起了商店。張女士說，車庫沒有產權證，而由車庫改成的商鋪竟辦理了工商營業執照。工商人員在接到舉報後趕到現場調查並表示，4家商店均已辦理營業執照，因此工商部門管不了。
6月24日下午，海口瓊山區城管部門現場調查後向車庫業主下發整改通知書，責令他們於6月27日前停止將車庫改做商用的行為。城管部門表示，如果這些「車庫商店」逾期仍繼續營業，他們將依法進行處理。
張女士告訴記者，天上人間小區71-73棟緊挨西門，一些業主感覺有利可圖，便將自家的車庫改成商鋪出租或自己開店。如今，這三棟已經出現4家「車庫商店」，有培訓機構、乾洗店、養生館和法律咨詢公司。
「車庫是用來停車的，這樣改變結構出租作為商用恐怕不合適吧？」張女士表示，讓業主們感到疑惑的是，乾洗店等幾家商鋪竟然都辦理了工商營業執照，經營者以營業執照為「擋箭牌」，應對業主們的質疑。
「將車庫改成商鋪，私自改變建築結構和用途，不僅不符合有關規定，存在安全隱患，而且還給我們業主造成一些不良的影響。」張女士表示，這些商鋪基本上全天營業，顧客進進出出，不可避免地產生雜訊污染，甚至影響小區的衛生和交通等。
「尤其是鋼琴培訓中心，孩子們練鋼琴的雜訊肯定會影響到我們這些業主。」張女士說，還有一家養生會館，經常有一些難聞的葯味從裡面飄出來。張女士表示，業主曾多次向物業投訴過，但問題一直沒有得到解決，希望有關部門介入調查處理，盡快讓這些車庫恢復原狀。
6月23日中午，記者來到天上人間小區采訪。記者發現該小區71-73棟一樓的一些車庫確實被改成了商鋪，其中養生館、培訓中心等大門緊鎖，而一家乾洗店正在營業。
該乾洗店趙店長表示，她是上個月剛剛從前一任老闆處盤下該乾洗店。「我看到前任老闆手續齊全，有工商執照等，而且他在這里已營業了三年，所以就盤下來了。」趙店長表示，她於前兩天剛辦好新的營業執照，目前已開業。對於業主們質疑將車庫改做商鋪的合理性，趙店長表示，車庫是私人業主所有，她按時向業主交租金，而且已辦理工商營業執照，系合法經營，沒有什麼問題。
趙店長同時表示，乾洗店洗衣服的機器基本上沒有雜訊，而且中午時分乾洗店歇業休息，營業時間客人也不多，因此應該不會對其他業主造成什麼困擾。
天上人間小區物業服務中心經理張國兵表示，物業曾接到業主關於車庫被改成商鋪的投訴。張國兵表示，物業對部分業主私自改變車庫用途的做法也是持反對態度。他介紹，開發商與業主簽訂的購房合同以及開發商、物業與業主簽訂的業主臨時規約都明確規定，業主不能私自改變車庫用途。
因此，物業曾多次勸業主不要私自改變車庫用途，也向他們下達過整改通知書，責令其盡快恢復原狀，但車庫業主和商家仍我行我素。張國兵向記者提供了相關的材料，記者看到，物業曾於2014年向乾洗店下發了整改通知書，責令其恢復原狀，曾於2015年向法律咨詢公司下發過恢復原狀整改通知書，今年以來，曾多次向相關業主下發整改通知書。
張國兵說，目前71-73棟所在的8號車庫共有4家鋪面，其中，乾洗店和法律咨詢公司幾年前便開始營業。後來，養生會館和培訓中心也相繼營業。張國兵表示，物業在勸阻並下發整改通知書無效後，曾向有關部門反映過相關情況，工商、城管等部門都來調查處理過，但是問題一直沒有解決。
他表示，如果問題仍不解決，物業下一步打算廣泛征詢業主意見，向政府有關部門集中反映情況，爭取有關部門介入幫忙解決問題。
6月23日，海口東門工商所的工作人員接到業主投訴後趕到現場調查處理。
海口東門工商所林所長介紹，有業主投訴該小區4家商鋪無照經營，該所工作人員當天上午趕去現場調查處理。「我們工作人員趕到時，乾洗店和法律咨詢公司開門，另外兩家店鋪沒有開門。」
林所長介紹，經現場檢查，乾洗店和法律咨詢公司都有工商營業執照，其中法律咨詢公司的執照地址與經營場所不符，但是按照海南省工商登記制度改革相關規定，這種情況是允許存在的。林所長說，因為養生會館和培訓中心當時歇業，工作人員事後打電話向兩家經營場所負責人核實了解情況，並經過系統查詢發現，養生會館和培訓中心也都辦理了營業執照。
林所長稱，經過調查，有些商鋪是使用業主房屋的產權證辦理工商執照的，有些商鋪是以往在別的地方登記注冊的。他解釋，根據海南省工商營業執照登記制度改革相關規定，只要能夠提供法人身份證、租賃合同以及產權證明等相關證件，便可辦理工商營業執照。
工商執照住址和經營場所可以分離，因此這些商鋪的執照並沒有問題。至於車庫改做商用的問題，他建議業主們向住建部門反映情況。
記者隨後向海口市住建局有關負責人反映情況。該負責人表示，改變建築性質或結構需要向規劃部門報建，報建通過才能改變，否則屬於違規行為，該負責人建議業主向海口規劃局投訴相關情況。
記者接著向海口市規劃局反映情況。該局有關工作人員表示，不允許私自改變小區車庫結構或用途，若改變需要到規劃部門報批。該工作人員介紹，除非將車庫改做公共服務配套或服務設施，否則是不允許改變結構或用途的。因此，天上人間小區一些車庫業主私自改變車庫用途應該屬於違規行為。該局有關負責人表示，相關的執法權在城管部門，建議記者向城管部門反映情況。
記者接著向海口瓊山區城管局反映相關情況。瓊山區城市管理行政執法大隊執法人員於6月24日下午前往現場調查處理，發現該小區71-73棟共有5家「車庫商店」，城管部門向車庫業主下達整改通知書，責令他們於6月27日前停止車庫改做商用的行為。
昨日中午，記者在天上人間小區看到，乾洗店仍在繼續開門營業。瓊山區城市管理行政執法大隊有關負責人表示，如果這些「車庫商店」逾期仍繼續營業，他們將按照相關法律法規進行處理。