物業投訴案例

A. 物業與業主的矛盾案例社區怎麼做

物業服好務多溝通，業主多理解不抗拒，建和諧小區不是難事
  「各種原因導致業主拒交物業費，以此對抗物業的事件，近期成為社區新聞集中報道的焦點。業主拒交物業費是不是解決問題的最佳方式，物業公司又該如何經營才能化解與業主之間的矛盾，業主、物業、律師，三種不同身份的代表就這一問題，進行了一番理性討論。
  【事件閃回】
  事件一：
  2005年，何先生在夢圓小區購買了一套頂層房。入住三年，陽台開始漏水，他多次找物業，對方卻說沒有維修資金。何先生認為物業沒有盡到服務業主的職責，一怒之下，2012年3月他開始拒交物業費。可當何先生去交電費時，物業卻以拖欠物業費為由，拒絕賣電。雙方僵持多日，後經過協商，物業決定退讓，出資修復房屋。
  何先生稱，不交物業費只是自己對物業服務表示不滿的無奈之舉。而物業表示，遲遲不維修是因為真的無法拿出維修資金，物業費收取率低，所收的費用主要用於支付看門人、維修工、清潔工的工資，物業員工自己的工資還時常「亮紅燈」，根本沒錢提供其他服務。
  事件二：
  「前面有車，後面有轍。我們並不是有意去賴這點物業費，關鍵是物業一些做法讓人感覺不能接受。」盛世天驕的業主陳先生說。
  陳先生介紹，業主入住以後，物業在小區道路兩側規劃了不少車位，收取私家車停靠的車位費。「小區道路屬於業主共同所有，物業圈業主的公共用地，進行營利，讓我們感到不滿。」陳先生說，此事物業之前並沒有徵求全體業主的意見，因此業主就通過拒交物業費，表達對物業的不滿。「我們並不是差這點錢，拒交物業費也是沒有辦法的事。如果物業服務到位，誰也不會故意拖欠物業費。」
  【業主聲音】

  研究服務合同

  理清物業的責任與義務
  ■水木青城鄭先生
  很多業主疏忽了在入住時，與物業簽訂的管理服務合同。我覺得應該把服務合同好好看一下，看看合同中，哪些是屬於物業公司的服務范圍與義務。如果是在物業公司規定的范圍，物業沒有服務好，那麼從合同法上看，應該是物業違約在先，所以業主可以選擇不交物業費，即便是雙方打官司，業主也有正當的理據。
  如果業主所訴求的，不在物業公司的服務范圍之內，拒交物業費就不算是明智之舉。具體問題還應該具體分析。
  物業費收支透明

  讓業主消費個明白

  ■北郡小區袁女士
  業主的滿意與物業的精心服務分不開。試想一下，當業主看到自己所交的物業費被用來整修社區景觀、添置健身器材、修繕停車位等等，當業主生活中遇到難題，給物業打電話總能夠及時趕到，而且態度也特別好，業主們真正得到實惠，物業與業主之間何來矛盾？我在想，物業費使用是否能夠公開透明化呢？比如業主每個月能夠在樓道里的公告上看到物業公司關於本月的工作計劃，以及詳細的物業經費使用明細，業主能真正看到物業費都用在哪些社區管理服務上。當然，物業費公開後由誰來監督使用也是個很重要的問題。
  【物業觀點】

  多些理解，少些誤會；多些服務，少些糾紛
  住建集團物業管理分公司副經理劉蘭峰：《石家莊物業管理條例》中對物業公司服務有明確規定，主要是四大類：公共設施的維修養護、公共秩序的維護、保潔綠化、代收費。但現在許多業主對物業公司的管理范圍並不熟悉，認為凡事都該由物業公司負責，一旦物業沒有管好，就會引發情緒以拒交物業費表達不滿，這種做法並不可取。業主要理解支持物業工作，自身也要維護小區環境。作為物業一方，要注意溝通技巧，切實為業主的利益著想，管理到位，服務貼心，才能博得業主滿意。
  【律師觀點】

  尋求第三方介入，比拒交物業費效果好
  河北誠基律師事務所律師王潤奇：拒交物業費現象一般是如下流程。先是業主對物業服務不滿，然後拒交物業費。接下來物業公司就會喪失服務積極性，雙方不斷博弈，惡性循環，最後的結果往往是兩敗俱傷。有的物業公司收不齊物業費最終選擇退出小區，整個小區維護陷入癱瘓，傷害的還是整個小區業主的利益。王潤奇說，在實際操作中，業主在表達自己訴求，維護自身權益時，可以向物業主管部門進行投訴，正當反映自己的情況，由主管部門出面遠比業主自己處理效果好。也可以申請像業委會、居委會等第三方進行斡旋，維護自己的利益。

B. 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）

被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。

C. 物業小區被媒體曝光案例分析

物業服務人員接待媒體應注意的事項有：1 要預先擬定應對各種公眾關心問題時的策略，統一對外表態口徑，切忌對外發布相互矛盾的消息。
2. 做好准備工作，盡可能多地搜集數據、事實、統計結果等材料，以增強自己做聲明的說服身。
3. 與媒體新聞記者建立良好關系。要尊重這一職業和他(她)們的敬業精神，盡量以坦誠的態度進行溝通。
4. 妥善回答。妥善應答是成功與媒體溝通的關鍵。
5. 掌握好時間。在接受采訪時要掌握好時間，在回答每個問題之前，用十秒鍾的時間來整理答案，「十秒鍾間隙法」對於防止不適宜詞句的脫口而出非常有幫助。

D. 求物業管理糾紛的案例

車輛在消防通道上丟失物業公司應否賠償

【案情】原告訴稱：原告系亞洲花園的業主，自購房以來一直入住該花園。2006年3月1日，原告購買一台雅閣小汽車共花費282000元。自購車之月起，原告每月向被告某物業公司繳納停車服務費100元，每日將車停在小區內。2009年3月9日凌晨左右，原告駕車回亞洲花園，刷卡進入停車場尋找車位停車，因車位不夠，原告又刷卡駛出停車場，將車停在小區大門內消防通道上。當時原告問值班的保安廉某將車停在此處有無關系，廉某回答說一般沒事。3月10日下午2時許，原告發現車輛被盜，當即報警。車輛被盜後，原告多次與被告協商賠償事宜未果。原告認為，其按月向被告交納停車費，被告為原告辦理了停車卡。雙方已構成車輛保管合同關系。現原告車輛在被告的停車場損失，被告應當賠償車輛被盜損失人民幣226600元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務，原告交納的是停車費而非車輛保管費。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放不負責車輛的保管。原告將車輛停放在停車場之外的小區消防通道上丟失，應當自行承擔損失。法院查明：亞洲花園小區內停車場有車輛出入的道閘，小區出入口無道閘。車場外公開張貼的《停車場管理規定》第5條提示規定：車輛必須停放於指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車位嚴禁停車。

一、問題

1.被告對停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務？

2.原告是否應當自行承擔車輛丟失的責任？

二、解析

（一）被告對原告停放在消防通道上的車輛有管理的義務

本案原告作為住宅小區的業主按月向被告交納停車費，被告為原告的車輛辦理了住宅區月停車卡，雙方沒有特別約定為車輛保管關系，則雙方形成了事實上的車輛停放管理法律關系。依該法律關系，被告對停車場內車輛的出入具有查驗的義務。如果被告未履行該義務，則應當承擔相應的法律責任。本案的焦點問題是原告將其車停在車場外的小區消防通道上是否獲得了被告的允許。如果未經被告的允許，則應視為原告未將車輛實際交付給被告管理，雙方的車輛停放管理法律關系不成立。從案情告知，原告車輛曾駛入小區停車場，但因車位不足又駛出，最終選擇了停車場外的消防通道上。原告停車後詢問被告保安人員廉某，廉某回答說一般沒事。可見，被告對原告的停車行為並未提出反對、制止或警告在該位置停放車輛所生的嚴重後果。被告工作人員的行為表明，被告默許原告的車輛可以停放在停車場外的小區道路上。被告的默許行為應當認定為小區道路可以作為停車場范圍的臨時延伸。因此，被告對原告在該處停放的車輛具有與停車場內車輛相同的管理義務。原告的車輛未經查驗駛出小區，被告應當承擔相應的賠償責任。

（二）原告未對其車輛盡到管理義務應當承擔部分責任

原告作為小區的業主，每天將車輛停放在小區停車場內，其應當對小區停車場的設施及車輛出入制度十分清楚。車場外公開張貼的《停車場管理規定》第5條明確提示：車輛必須停放於指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車位嚴禁停車。對該內容原告也應當知悉。案涉小區內停車場有車輛出入道閘，停車場外小區出入口無道閘，被告無法對停車場之外的車輛進行刷卡查驗的情況是明知的。對案涉地點停車可能導致丟失的風險，其停車時應當能夠預見。保安員廉某說一般沒問題，即暗示特殊情況下可能有問題。此外，原告3月9日凌晨左右停車，但其遲至3月10日14時才發現車輛丟失。可見，原告對其停放在停車場外的車輛並未盡到充分的注意義務，違反小區停車場管理規定，是導致車輛被盜的原因之一，其應當為自己的過錯承擔部分責任。

請參考！希望能幫到你！

E. 物業管理公司怎樣處理用戶的投訴的案例

投訴的案例太多，
看你想怎麼處理，公司想不想做品質，
想做品質，就把事情處理了，回上門回訪一下，如果都好的話再出個通知，或溫馨提示神馬的。
例：
業主投訴噪音擾人怎麼辦
某山莊入伙後不久的一天凌晨，維修班員工在睡夢中被急促的敲門聲叫醒。原來是凌雲102室的業主來投訴，反映地下室水泵發出的低頻噪音和水錘的撞擊聲，嚴重干擾他們的睡眠。

維修班長馬上到業主家中及水泵房實地勘察，發現投訴屬實。於是當即採取了臨時性補救措施：停小泵，用大泵，先消除水錘的撞擊聲，保證業主當晚能有一個較好的睡眠環境（當即採取當時所能採取的措施，盡管不可能徹底解決問題，但至少讓業主看到了我們解決的誠意）。同時向業主承諾，等天亮以後再想辦法給予徹底解決。

第二天一早，管理處便給發展商發去了工作專函，並與公司相關部門聯系請求協助。經過物業公司、發展商、承建商三方面的技術人員共同分析討論，並結合以往的經驗，決定採取以下措施消除噪音問題：（1）將穩壓泵的止回閥改為消音式；（2）將所有卡和管道與牆體連接處做隔音處理；

（3）在水泵房做隔音層（技術問題必須通過技術措施來解決，沒有強有力的技術支撐，就沒有高水準的管理服務）。

管理處抓緊落實，很快整改完畢。測試結果是水錘撞擊聲基本消除，低頻噪音雖然降低了很多，但依然不夠理想。大家就繼續琢磨新的辦法（對業主提出的問題決不能敷衍了事，你可以糊弄一時，但不能糊弄長久，一旦人家明白過來，我們失去的將是信任），認為如果再給水泵作一層隔離罩，隔音效果會更好，於是維修班自己動手，作了一個大木箱，將穩壓泵罩住，使水泵運行所產生的噪音降到了最低限度。

困擾了業主多日的雜訊終於消失了，業主一家都露出了滿意的微笑。

點評：為客戶辦事情，不僅要辦好，而且要辦快，拖拖拉拉而沒有滿足客戶的時間要求，辦得再好也討不到好，所以在物業管理人員中要特別強調「馬上辦」的精神，因為時效實實在在地是服務質量的關鍵性構成要素。

F. 物業最怕什麼舉報業主勝訴案例

你好物業最怕業主舉報，特別是物業不作為或者做的不好的情況下，可以向房管局的物業科進行投訴，這樣都可以。

G. 案例：某物業公司管理一高層住宅小區，近期收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總如下，問題1：解決上述問

好么，這是考試題吧，呵呵
不屬於管理范圍的是4、13，這兩項可以向當地城管執法和交通部門聯系，
第9項，按時定期進行消殺，同時做好安全防護和告知業主注意安全，防止人畜誤食中毒，
不能滿足的是4、13，這兩項是外部社會部門管理問協商事宜，非物業職能所能達到的。
解決以上問題，部分費用可以申請維修基金使用進行設備的整改，如1、6、7、8、等，
11問可組織業主召開業主大會進行商議，重新簽訂物業管理協議，
管理措施，1加強員工的素質培訓和工作技能培訓工作，
2、落實日巡視巡查工作、車輛人員物品出入管理制度、提高服務意識
3、建立各類工作的標准工作流程，落實考核獎罰制度，責任到人